Dubai Hills 与周边片区：交易价格、租赁、学校和道路一览

Dubai Hills Estate 的公寓可与 Jumeirah Village Circle 和 Al Barari 比较，别墅可与 Arabian Ranches、Springs 和 District One 比较。为确保比较一致，所有区域均以同一方法统计：相同成交类型、相同筛选规则和相同时间段。下文列出每平方英尺价格、平均成交额、在建住宅占比、学校和道路情况。

比较内容

Dubai Hills Estate 周边7个区域：2026年1月至9月的公寓、别墅、成交量和在建阶段购房占比。

数据来源

迪拜土地局（DLD）公开数据，数据快照采集于2026年10月2日；租金来自 Ejari 合同，学校来自 KHDA 名录。

注意事项

租金仅按 Dubai Hills 统计。DLD 记录中别墅的面积可能指地块面积，因此每平方英尺价格旁同时列出成交额中位数。

杂志编辑部，2026年10月22日。本文仅采用官方资料：DLD 的成交和租赁合同、KHDA 学校名录、RTA 和 Dubai Media Office 的公告以及开发商新闻稿。没有数据的地方会明确说明。区域位置、高速路出入口和通勤时间见文章《Dubai Hills 位于哪里，如何从这里前往迪拜各处，以及正在建设哪些道路》。本文只讨论 Dubai Hills 与相邻区域之间的联系。

区域如何比较：同一数据快照，同一规则

成交数据取自 DLD 公开资料。在建住宅数据快照于2026年10月2日22:07采集，涵盖全迪拜83,973笔成交。现房数据快照于当晚22:45采集，涵盖40,055笔成交。所有区域使用同一期间：2026年1月至9月。

计算只纳入销售交易，涵盖5种 DLD 记录类型：Sell (Pre registration)、Sale、Delayed Sell、Lease to Own Registration 和 Delayed Sell Lease to Own Registration。其他记录类型未纳入计算。

子类型为 Flat 的记录视为公寓，子类型为 Villa 的记录视为别墅。每平方英尺价格按成交额除以面积（平方米）与10.7639的乘积得出。

筛选分两步进行。首先，在每个 DLD 项目内保留每平方英尺价格处于该项目中位数40%至250%的交易。随后，在区域内按住房类型保留每平方英尺价格处于中位数70%至150%的交易。

每个区域在登记册中的名称不同：

• Dubai Hills 登记为两个区域：Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid 和 DUBAI HILLS。其边界外的3个项目已排除：Eden Hills（161笔成交）、Keturah Reserve（6笔）和 MAG EYE Phase 1（3笔）。
• Arabian Ranches 包括 Arabian Ranches I、II、III 和 Polo Club。
• District One 登记为 MBR DISTRICT 1。其部分项目还位于 Al Merkadh 和 Ghadeer Al tair 区域，另作一行统计。
• Al Barari 以及 Jumeirah Golf Estates 均以各自名称登记。
• Emirates Hills 在 DLD 中没有独立区域。这是 EMIRATE LIVING 区域内的项目，Springs 也位于该区域。
• Al Barsha South 由3个区域组成：Al Barshaa South First、Second 和 Third。
• Jumeirah Village Circle 登记为 JUMEIRAH VILLAGE CIRCLE。

文章《2026年 Dubai Hills 房价：按真实成交看公寓、联排别墅和别墅》逐栋分析了该区的成交，共1,641笔。本文对 Dubai Hills 的覆盖范围不同：只按适用于全部相邻区域的统一规则统计公寓和别墅。因此，两篇文章的数字略有差异。

各区域有多少笔销售

销售数量反映一个区域的市场活跃度。这里统计的是9个月内全部销售，包括土地、商铺和办公室。

JVC 在9个月内完成7,787笔销售，超过名单中其余所有区域销售笔数的总和。Dubai Hills 位居第二，与别墅为主的相邻区域拉开较大差距。同一时期 Al Barsha South 仅有17笔销售，难以据此得出结论。

Emirates Hills 的19笔销售在 DLD 中全部登记为带商业子类型的土地。因此，本文没有 Emirates Hills 公寓和别墅的价格数据。

公寓：每平方英尺997至2,566 AED

7个区域中有5个有公寓成交。Arabian Ranches 和 Emirates Hills 在9个月内均没有公寓销售。

按每平方英尺计算，只有 Al Barari 的公寓比 Dubai Hills 贵，差距约8%。不过，Al Barari 的成交额中位数高出150万迪拉姆。

JVC 每平方英尺价格约比 Dubai Hills 低39%。当地成交额中位数为1,004,000 AED，不到 Dubai Hills 中位数的一半。但 JVC 的公寓成交几乎是其5倍。

MBR District One 的现房公寓每平方英尺为1,869 AED，比 Dubai Hills 的中位数低22%。Jumeirah Golf Estates 比 Dubai Hills 低36%，但筛选后仅有42笔成交。

Al Barsha South 纳入计算的只有6笔成交。为完整起见列出当地每平方英尺997 AED的中位数，但不能用6条记录与其他区域比较。

在 Dubai Hills，单价会随卧室数量增加而上升。这一细分数据来自 2026 年 10 月 18 日的导出文件，涵盖 Flat 和 Residential Flats 两种子类型。

1 卧和 2 卧户型占该区域全部公寓交易的 80% 以上。开间和 4 卧公寓的成交很少。

别墅：每套成交价340万至2,210万迪拉姆

别墅在 6 个区域有成交。过去 9 个月，Al Barari 和 Emirates Hills 项目均没有 Villa 子类型的交易。

表格按交易总价中位数排序。别墅的每平方英尺单价需谨慎解读。DLD 记录未注明面积对应的是房屋还是地块。建在大地块上的别墅，按此算法看起来每平方英尺很便宜。因此，判断别墅时以交易总价更为可靠。

MBR District One 情况独特。当地交易总价中位数为 22,100,000 迪拉姆，是 Dubai Hills 的 4 倍，但交易仅有 15 笔。

Arabian Ranches 内部差异很大，其3个部分差异明显：

• Arabian Ranches I: 筛选后 78 笔交易，每平方英尺 1,441 迪拉姆，交易总价中位数 4,900,000 迪拉姆。
• Arabian Ranches II: 21 笔交易，每平方英尺 1,739 迪拉姆，交易总价中位数 4,000,000 迪拉姆。
• Arabian Ranches III: 72 笔交易，每平方英尺 2,087 迪拉姆，交易总价中位数 3,217,500 迪拉姆。

第一部分的交易总价最高，每平方英尺单价却最低。这正说明面积存在不确定性：仅凭 DLD 记录无法判断计入的是房屋面积还是地块面积。

Dubai Hills 只有部分住宅计入别墅统计。Sidra、Sidra 2、Sidra 3 和 Golf Place 的联排别墅及别墅在 DLD 中登记为 Residential 子类型的土地，因此未纳入表格。Maple、Maple 2、Maple III 和 Golf Grove 则登记为 Villa 和 Building 子类型。5,475,000 迪拉姆的中位数主要反映这些项目。

期房与现房：哪些区域的期房受买家青睐

数据快照将交易分为期房和现房。各相邻区域的公寓市场差异很大。

Dubai Hills 的公寓交易中，58%为期房交易。这里期房与现房的每平方英尺价差仅为109 AED，约5%。

JVC 的期房占比相近，为 59%，但价差更大：期房每平方英尺比现房贵 286 迪拉姆，约 22%。Al Barari 的差距更明显：新公寓每平方英尺为 2,943 迪拉姆，现房为 1,738 迪拉姆。

MBR District One、Jumeirah Golf Estates 和 Al Barsha South 的全部公寓交易均登记为现房。过去 9 个月，District One 的新公寓只在相邻的 Al Merkadh 和 Ghadeer Al tair 区域成交。

别墅的情况更简单。各区几乎所有别墅交易均登记为现房。例外只有4笔：Jumeirah Golf Estates 有1栋期房别墅，每平方英尺5,120迪拉姆；JVC 有3栋，单价中位数为每平方英尺2,188迪拉姆。数据快照中没有 Dubai Hills 的期房别墅。

租赁：Dubai Hills 已知什么，邻区又缺少什么数据

租赁数据按 DLD 公开数据中 2026 年 1 月至 7 月新签的 Ejari 合同计算。8 月和 9 月未纳入数据快照。相邻区域未作同样计算，因此暂时无法以相同数据比较 Dubai Hills 与 JVC 或 Arabian Ranches 的租金。

7 个月内，迪拜新签租赁合同 188,466 份，其中 Dubai Hills 有 2,346 份。剔除 MAG EYE 的 32 份后，计算中保留 2,314 份。合同期限中位数为 364 天，即 1 年。

已出租公寓的面积中位数为 73 平方米。面积不超过 50 平方米的公寓，平均年租金为 70,000 迪拉姆；75 至 110 平方米的为 135,000 迪拉姆；160 平方米以上的为 275,000 迪拉姆。3 卧别墅年租金为 250,000 迪拉姆，4 卧为 300,000 迪拉姆，5 卧为 620,000 迪拉姆。

区域内部差距很大。Collective 的公寓平均年租金为 90,000 迪拉姆，Park Ridge 和 Lime Gardens 为 115,000 迪拉姆，Mulberry 为 185,000 迪拉姆。Maple 的 4 卧别墅年租金为 260,000 迪拉姆，Sidra 的 4 卧别墅为 440,000 迪拉姆。

KHDA 名录中的相邻区域学校

Dubai Hills 范围内除 3 所 GEMS 学校外，没有发现其他学校。KHDA 名录中环绕该区域的其余学校均位于相邻区域。每所学校的详细分析见《Dubai Hills 的学校和幼儿园：课程、评级与学费》。此处将学校按 KHDA 区域分组，便于看出各邻区的优势。

距离按 Dubai Hills Park 中心点的直线距离计算。KHDA 评级大多对应 2023-2024 学年。学费以每年迪拉姆计，名录未标注对应的学年。两份名录中的区域名称并不一致。学校名录将 Al Barsha South 分为多个部分，而 Dubai Hills 的 3 所 GEMS 学校被列在 Al Khail 区域。

Dubai Hills 邻近区域中学校最密集的是 Al Barsha Second，共有 8 所学校，其中 2 所获最高评级 Outstanding。Kings School Al Barsha 最近：按 KHDA 坐标为 1.2 km，按 OpenStreetMap 地图为 2.6 km。Bloom World Academy 在 2024-2025 学年获评 Good，未计算其距离，因为名录中的坐标有误或为空。

Al Barsha South 从西面和西南面与 Dubai Hills 相邻，学校方面较弱。KHDA 将其分为 3 个部分，共 6 所学校。其中 Safa Community 获 Outstanding，距离 5.1 km；Repton 获 Very good，距离 3.0 km。3 所学校获评 Acceptable，法国中学尚未接受检查。

位于 Jumeirah Village Circle 的 Hessa Street 上的 Harrow International School Dubai 于 2026/27 学年开学。该校尚未列入 KHDA 名录，因此没有评级和官方学费。

幼儿园也主要集中在相邻区域。Al Barsha South First 有 ALIF YA（2.1 km）和 Dibber（3.5 km）。Al Barsha Second 有 Dovecote（3.1 km）和 BLOSSOM BARSHA 2（3.3 km）。KHDA 在 Al Barari 列有 Odyssey 幼儿园。

邻区之间的道路与日常联系

Dubai Hills 毗邻两条主干道：Al Khail Road (E44) 和 Umm Suqeim Road (D63)。Sheikh Mohammed Bin Zayed Road (E311) 位于东侧，距购物中心直线距离 5.15 km。Hessa Street (D61) 位于北侧，距离 4.02 km。

Umm Suqeim Street 上、靠近 Al Barsha South Street 的一条全长 800 米隧道于 2025 年 8 月 3 日启用。它位于 Kings' School 附近，将一段 4.6 km 路程的通行时间从 9.7 分钟缩短至 3.8 分钟。

区域的一些日常服务设施也在邻区：

• Mediclinic Parkview 医院位于 Al Barsha South 3，在 Umm Suqeim Road 与 Sheikh Mohammed Bin Zayed Road 的立交旁，靠近 Dubai Miracle Garden。
• 离该区域最近的 Waitrose位于 Al Barari。该连锁店官方名录列有 15 家门店，Dubai Hills 内没有一家。
• Vetcare 兽医中心位于 Arjan。

Dubai Hills 没有地铁。最近的红线车站 Equiti 和 Mall of the Emirates，直线距离分别为 4.26 km 和 4.53 km。环线公交 DH1 每小时一班。

周边将新增什么：地铁、自行车道和新区

地铁金线于 2026 年 4 月 22 日获批。全长 42 km，设 18 座车站，从 Al Ghubaiba 通往 Jumeirah Golf Estates。在 Business Bay、Jumeirah Golf Estates、Al Ghubaiba 和 Meydan 可换乘。计划于 2032 年 9 月 9 日开通。对邻区而言，这是重要消息：Jumeirah Golf Estates 将获得一座可换乘的终点站。Dubai Hills 本身的车站尚未确认。

Airport Express 线路正在研究中：从 DXB 机场经 Al Jaddaf，沿 Al Khail Road 至 JVC 的金线车站，再延伸至 DWC 机场。该线路仍处于研究阶段。

Hessa Street 第二期将从 Al Khail Road 延伸至 Sheikh Mohammed Bin Zayed Road，包括一条从 Dubai Hills 到 Motor City、长 10.4 km 的自行车道。另有一条长 13.5 km 的自行车和步行路线，将连接 Al Sufouh 与 Dubai Hills。

Dubai Hills Estate 附近将建设新区 Emaar Hills，也称 Dubai Mansions。Emaar 于 2025 年 10 月 23 日公布该项目。该区域规划 40,000 套住宅，投资额 100,000,000,000 迪拉姆，豪宅面积从 10,000 至 20,000 平方英尺，并设高尔夫球场、公园和商店。未公布交付时间。

需要留意的事项

用同一份数据快照比较相邻区域，比汇总不同来源的数据更公允，但它也有局限性。

1. 样本量小。Al Barsha South 计算中只有 6 套公寓，MBR District One 有 15 栋别墅，Jumeirah Golf Estates 有 20 栋别墅。在这样的区域，一笔高价交易就会明显改变中位数。
2. 别墅面积。DLD 记录没有说明面积是房屋还是地块。跨区域比较别墅每平方英尺单价时只能作为参考。
3. 部分 Dubai Hills 住宅未计入别墅统计。Sidra 和 Golf Place 登记为土地，因此 Dubai Hills 的别墅中位数指的是 Maple 和 Golf Grove。
4. 租赁仅覆盖一个区域。统计的 Ejari 合同涵盖 2026 年 1 月至 7 月，且仅限 Dubai Hills。
5. 两次导出数据存在差异。在 2026 年 10 月 18 日的导出文件中，Dubai Hills 公寓每平方英尺价格中位数为 2,377 迪拉姆；在 10 月 2 日的数据快照中为 2,383 迪拉姆。相差 6 迪拉姆，不影响结论。
6. 10 月未纳入计算。数据快照中最后的交易日期为 2026 年 9 月底。

适合谁

比较中的每个区域都有自己的优势。

容易避开的误区

比较区域时，最常在 5 个方面出错。

1. 只按每平方英尺单价比较别墅。Arabian Ranches I 在该社区 3 个部分中每平方英尺单价最低，但交易总价最高。应同时看交易总价和地块面积。
2. 在登记册中把 Emirates Hills 当作独立区域查找。DLD 中没有 Emirates Hills 的独立区域，它与 Springs 一同归入 Emirates Living。Emirates Hills 本身未计入别墅中位数：其全部 19 笔销售均登记为土地。
3. 用 6 笔交易判断一个区域。Al Barsha South 每平方英尺 997 迪拉姆的中位数是按 6 套公寓计算的，参考价值有限。
4. 把 Dubai Hills 的租金套用到邻区。这些数据无法用来计算 JVC 公寓或 Arabian Ranches 别墅的收益率。需要根据各区域的 Ejari 合同另行计算。
5. 期待 Dubai Hills 建设地铁站。金线将终止于 Jumeirah Golf Estates，Dubai Hills 的车站尚未确认。该线路计划于 2032 年开通。

常见问题速览

Dubai Hills 的公寓和 JVC 相比，哪里更便宜？

JVC 更便宜。当地公寓每平方英尺价格中位数为1,461 AED，而 Dubai Hills 为2,383 AED；成交额中位数为1,004,000 AED，而 Dubai Hills 为2,233,388 AED。2026年1月至9月，JVC 完成6,972笔公寓成交，Dubai Hills 为1,478笔。

哪里的公寓比 Dubai Hills 更贵？

相邻区域中只有 Al Barari 更贵：每平方英尺2,566 AED，成交额中位数为3,760,000 AED。当地在建公寓每平方英尺为2,943 AED，现房为1,738 AED。

Arabian Ranches 的别墅与 Dubai Hills 相比价格如何？

Arabian Ranches 的别墅成交额中位数为4,000,000 AED，Dubai Hills 为5,475,000 AED。Arabian Ranches 的别墅成交更多：171笔，对比86笔。该社区内部，中位数从 Arabian Ranches III 的3,217,500 AED 到 Arabian Ranches I 的4,900,000 AED 不等。

相邻区域有租金数据吗？

本次计算仅统计 Dubai Hills 的租金。根据2026年1月至7月的新 Ejari 合同，公寓年租金中位数为115,000 AED，别墅为290,000 AED。JVC、Arabian Ranches 及其他相邻区域未作同样计算。

哪个相邻区域的优质学校最多？

Al Barsha Second。该区在 KHDA 名录中有8所学校，其中2所获 Outstanding 评级：Kings School Al Barsha 和 Nord Anglia。Kings School 距 Dubai Hills Park 中心1.2至2.6公里。

Dubai Hills 附近会有地铁吗？

设18座车站的黄金线将从 Al Ghubaiba 通往 Jumeirah Golf Estates，计划于2032年9月9日开通。Dubai Hills 内设站尚未确认。另一条设有 JVC 站的 Airport Express 线路仍处于研究阶段。

在 Dubai Hills 挑选住宅

2026 年 1 月至 9 月，Dubai Hills 共录得 1,801 笔成交，仅 Jumeirah Village Circle 的成交量更高。这里的公寓价格低于 Al Barari，高于其他相邻区域。按交易总价看，别墅仅次于 MBR District One。