Dubai Hills et les quartiers voisins : prix de vente, loyers, écoles et routes dans un même comparatif

Les appartements de Dubai Hills Estate peuvent être comparés à ceux de Jumeirah Village Circle et d'Al Barari. Les villas peuvent être comparées à celles d'Arabian Ranches, de Springs et de District One. Afin que la comparaison soit équitable, tous les quartiers ont été évalués selon la même méthode : mêmes types de transactions, même règle de filtrage, même période. Vous trouverez ci-dessous les prix au pied carré, les montants moyens des transactions, la part des logements en construction, les écoles et les routes.

Ce qui est comparé.

Sept quartiers autour de Dubai Hills Estate : appartements, villas, nombre de transactions et part des achats sur plan, de janvier à septembre 2026.

Origine des chiffres.

Données publiques du Dubai Land Department, DLD, extraites le 2 octobre 2026, loyers issus des contrats Ejari, écoles issues du répertoire KHDA.

À savoir.

Les loyers ne sont calculés que pour Dubai Hills. Dans les enregistrements DLD, la surface d'une villa peut correspondre à la parcelle : le prix au pied carré est donc accompagné du montant moyen de la transaction.

Rédaction du magazine, 22 octobre 2026. Cet article ne s'appuie que sur des données officielles : les transactions et les contrats de location du DLD, le répertoire des écoles de la KHDA, les communications de la RTA et du Dubai Media Office, les communiqués de presse des promoteurs. Lorsqu'une donnée manque, cela est indiqué clairement. La situation du quartier, ses accès routiers et les temps de trajet sont détaillés dans l'article « Où se trouve Dubai Hills, comment s'y déplacer dans Dubaï et quelles routes sont en construction ». Ici, nous nous en tenons à ce qui relie Dubai Hills à ses voisins.

Comment les quartiers ont été comparés : un même relevé, une même règle

Les transactions proviennent des données publiques du DLD. L'extraction des logements en construction a été réalisée le 2 octobre 2026 à 22:07, et comprend 83 973 transactions dans l'ensemble de Dubaï. Celle des logements achevés a été réalisée le même soir à 22:45, avec 40 055 transactions. La période est identique pour tous les quartiers : de janvier à septembre 2026.

Seules les ventes sont prises en compte. Il s'agit de cinq types d'enregistrements du DLD : Sell (Pre registration), Sale, Delayed Sell, Lease to Own Registration et Delayed Sell Lease to Own Registration. Les autres types d'enregistrements sont exclus du calcul.

Un appartement correspond à une entrée de sous-type Flat, une villa à une entrée de sous-type Villa. Le prix au pied carré est obtenu en divisant le montant de la transaction par la surface en mètres carrés, multipliée par 10,7639.

Le filtrage se fait en deux étapes. D'abord, au sein de chaque projet DLD, seules sont conservées les transactions comprises entre 40 et 250 % du prix médian au pied carré du projet. Ensuite, au sein de chaque type de logement dans le quartier, ne restent que les transactions comprises entre 70 et 150 % de la médiane.

Chaque quartier porte son propre nom dans le registre :

• Dubai Hills est répertorié dans deux zones : Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid et DUBAI HILLS. Trois projets situés hors de ses limites sont exclus : Eden Hills (161 transactions), Keturah Reserve (6) et MAG EYE Phase 1 (3).
• Arabian Ranches regroupe Arabian Ranches I, II, III et Polo Club.
• District One est enregistré sous le nom MBR DISTRICT 1. Une autre partie de ses projets se trouve dans les zones Al Merkadh et Ghadeer Al tair, comptées dans une ligne distincte.
• Al Barari et Jumeirah Golf Estates sont enregistrés sous leurs propres noms.
• Emirates Hills n'a pas de zone distincte dans le registre du DLD. C'est un projet situé dans la zone EMIRATE LIVING, qui inclut aussi Springs.
• Al Barsha South se compose de trois zones : Al Barshaa South First, Second et Third.
• Jumeirah Village Circle est enregistré sous le nom JUMEIRAH VILLAGE CIRCLE.

Dans l'article « Prix à Dubai Hills en 2026 : appartements, maisons de ville et villas selon les transactions réelles », les transactions sont détaillées résidence par résidence dans le quartier, au nombre de 1 641. Ici, le périmètre de Dubai Hills est différent : seuls les appartements et les villas sont pris en compte selon une règle commune à tous les quartiers voisins. Les chiffres des deux articles diffèrent donc légèrement.

Combien de ventes sont réalisées dans chaque quartier

Le nombre de ventes montre à quel point le marché est actif dans un quartier. Ici, toutes les ventes sur neuf mois sont comptées, y compris les terrains, commerces et bureaux.

JVC a enregistré 7 787 ventes en neuf mois. C'est davantage que le total de tous les autres quartiers de la liste. Dubai Hills arrive deuxième, loin devant les quartiers voisins à dominante de villas. Al Barsha South n'a enregistré que 17 ventes sur la même période, ce qui rend les conclusions fragiles.

Les 19 ventes d'Emirates Hills sont toutes enregistrées par la DLD comme des terrains, avec un sous-type commercial. Cet article ne donne donc pas de prix d'appartements ou de villas pour Emirates Hills.

Appartements : de 997 à 2 566 AED le pied carré

Des appartements sont vendus dans cinq des sept quartiers. Aucune vente d'appartement n'a été enregistrée à Arabian Ranches ni à Emirates Hills au cours de ces neuf mois.

Seuls les appartements d'Al Barari coûtent plus cher au pied carré que ceux de Dubai Hills. L'écart est d'environ 8 %. Le montant médian de la transaction à Al Barari est néanmoins supérieur d'un million et demi de dirhams.

JVC est environ 39 % moins cher que Dubai Hills au pied carré. Le montant médian de la transaction y est de 1 004 000 AED, soit moins de la moitié de la médiane de Dubai Hills. JVC compte en revanche presque cinq fois plus de transactions d'appartements.

Les appartements achevés de MBR District One coûtent 1 869 AED le pied carré, soit 22 % de moins que la médiane de Dubai Hills. Jumeirah Golf Estates est 36 % moins cher que Dubai Hills, mais ne compte que 42 transactions après filtrage.

Le calcul ne comprend que 6 transactions à Al Barsha South. La médiane de 997 AED le pied carré est indiquée par souci d'exhaustivité, mais il n'est pas possible de comparer les quartiers sur la base de six entrées.

À Dubai Hills, le prix au pied carré augmente avec le nombre de chambres. Cette ventilation repose sur l'extraction du 18 octobre 2026 et inclut les sous-types Flat et Residential Flats.

Les appartements d'une et de deux chambres représentent plus de 80 % de l'ensemble des ventes d'appartements du quartier. Les studios et les appartements de quatre chambres se vendent peu.

Villas : de 3,4 à 22,1 millions d'AED par transaction

Les villas se vendent dans six zones. À Al Barari et dans le projet Emirates Hills, aucune transaction de sous-type Villa n'a été enregistrée en neuf mois.

Le tableau est trié selon le montant médian des transactions. Le prix au pied carré des villas est à lire avec prudence. Les données du DLD ne précisent pas si la surface concerne la maison ou le terrain. Une villa sur une grande parcelle paraît alors peu chère au pied carré. Pour les villas, il est donc plus fiable de regarder le montant de la transaction.

MBR District One est un cas à part. Le montant médian des transactions y atteint 22 100 000 AED, soit quatre fois celui de Dubai Hills. Mais on ne compte que 15 transactions.

Arabian Ranches est hétérogène. Ses trois secteurs se distinguent nettement :

• Arabian Ranches I: 78 transactions après filtrage, 1 441 AED par pied carré, montant médian de 4 900 000 AED.
• Arabian Ranches II: 21 transactions, 1 739 AED par pied carré, montant médian de 4 000 000 AED.
• Arabian Ranches III: 72 transactions, 2 087 AED par pied carré, montant médian de 3 217 500 AED.

Dans le premier secteur, le montant des transactions est le plus élevé et le prix au pied carré le plus bas. C'est là que se situe la réserve concernant la superficie : les données du DLD ne permettent pas de vérifier si c'est la maison ou le terrain qui y est comptabilisé.

À Dubai Hills, seule une partie des maisons entre dans le calcul des villas. Les townhouses et les villas Sidra, Sidra 2, Sidra 3 et Golf Place sont enregistrés par le DLD comme des terrains, avec le sous-type Residential, et ne figurent donc pas dans le tableau. Maple, Maple 2, Maple III et Golf Grove sont enregistrés sous les sous-types Villa et Building. La médiane de 5 475 000 AED les concerne avant tout.

Sur plan ou achevé : où achète-t-on sur plan ?

Dans l'extraction, les transactions sont réparties entre les biens sur plan et les logements achevés. Pour les appartements, les quartiers voisins présentent des écarts notables.

À Dubai Hills, 58 % des transactions d'appartements concernent le sur plan. L'écart de prix au pied carré entre le sur plan et l'achevé n'y est que de 109 AED, soit environ 5 %.

À JVC, la part du sur plan est similaire, à 59 %, mais l'écart est plus important : le sur plan coûte 286 AED de plus par pied carré que l'achevé, soit environ 22 %. À Al Barari, l'écart est encore plus marqué : les appartements neufs coûtent 2 943 AED par pied carré, contre 1 738 AED pour les logements achevés.

À MBR District One, Jumeirah Golf Estates et Al Barsha South, toutes les transactions d'appartements sont enregistrées comme logements achevés. Pendant neuf mois, les appartements neufs de District One ne se sont vendus que dans les zones voisines d'Al Merkadh et Ghadeer Al tair.

Pour les villas, la situation est plus simple. Presque toutes les transactions de villas, dans tous les quartiers, sont enregistrées comme logements achevés. Il y a quatre exceptions : une villa sur plan à Jumeirah Golf Estates à 5 120 AED par pied carré, et trois à JVC, avec une médiane de 2 188 AED par pied carré. L'extraction ne comporte aucune villa sur plan à Dubai Hills.

Location : ce que l'on sait de Dubai Hills et ce qu'on ignore pour les quartiers voisins

Les loyers sont calculés à partir des nouveaux contrats Ejari figurant dans les données publiques de DLD, de janvier à juillet 2026. Août et septembre ne sont pas inclus dans l'extraction. Ce calcul n'a pas été fait pour les quartiers voisins : il n'est donc pas encore possible de comparer les loyers de Dubai Hills avec ceux de JVC ou d'Arabian Ranches à partir des mêmes données.

En sept mois, 188 466 nouveaux contrats de location ont été conclus à Dubaï. Dubai Hills en compte 2 346. Après exclusion de 32 contrats à MAG EYE, il en reste 2 314 dans le calcul. La durée médiane d'un contrat est de 364 jours, soit un an.

La surface médiane des appartements loués est de 73 m². Un appartement de moins de 50 m² se loue en moyenne 70 000 AED par an, un appartement de 75 à 110 m² 135 000 AED, et un appartement d'au moins 160 m² 275 000 AED. Une villa de trois chambres se loue 250 000 AED, de quatre chambres 300 000 AED, de cinq chambres 620 000 AED.

Les écarts au sein du quartier sont importants. Les appartements de Collective se louent en moyenne 90 000 AED, ceux de Park Ridge et Lime Gardens 115 000 AED, et ceux de Mulberry 185 000 AED. Une villa Maple de quatre chambres se loue 260 000 AED, une Sidra de quatre chambres 440 000 AED.

Les écoles des quartiers voisins selon l'annuaire KHDA

Dans les limites de Dubai Hills, aucune école autre que les trois établissements GEMS n'a été trouvée. Les autres écoles de l'annuaire KHDA autour du quartier se trouvent chez les voisins. Chaque établissement est détaillé dans l'article « Écoles et crèches de Dubai Hills : programmes, évaluations et frais de scolarité ». Ici, les écoles sont regroupées selon les quartiers KHDA pour montrer les atouts de chaque voisin.

Les distances sont calculées à vol d'oiseau depuis le centre de Dubai Hills Park. Les évaluations KHDA portent principalement sur l'année scolaire 2023-2024. Les frais sont indiqués en dirhams par an, sans année scolaire précisée dans l'annuaire. Les noms de quartiers ne correspondent pas entre les deux annuaires. Dans l'annuaire des écoles, Al Barsha South est divisé en plusieurs secteurs, et les trois écoles GEMS de Dubai Hills sont répertoriées dans le quartier Al Khail.

Le quartier voisin de Dubai Hills qui compte le plus d'écoles est Al Barsha Second : huit écoles, dont deux avec la note maximale Outstanding. Kings School Al Barsha est la plus proche : 1,2 km selon les coordonnées KHDA et 2,6 km sur la carte OpenStreetMap. Bloom World Academy a reçu la note Good pour 2024-2025 ; la distance n'a pas été calculée, car les coordonnées de l'annuaire sont erronées ou absentes.

Al Barsha South jouxte Dubai Hills à l'ouest et au sud-ouest, mais son offre scolaire est plus faible. La KHDA y recense six écoles réparties sur trois secteurs. L'une, Safa Community à 5,1 km, a obtenu la note Outstanding, une autre, Repton à 3,0 km, la note Very good. Trois écoles sont notées Acceptable et le lycée français n'a pas encore été inspecté.

À Jumeirah Village Circle, sur Hessa Street, Harrow International School Dubai a ouvert pour l'année scolaire 2026/27. Elle ne figure pas encore dans l'annuaire KHDA : elle n'a donc ni évaluation ni frais officiels.

Les crèches se trouvent elles aussi surtout chez les voisins. ALIF YA, à 2,1 km, et Dibber, à 3,5 km, sont installées à Al Barsha South First. Dovecote, à 3,1 km, et BLOSSOM BARSHA 2, à 3,3 km, se trouvent à Al Barsha Second. KHDA répertorie la crèche Odyssey à Al Barari.

Routes et liaisons du quotidien entre quartiers voisins

Dubai Hills est bordé par deux grands axes : Al Khail Road (E44) et Umm Suqeim Road (D63). Sheikh Mohammed Bin Zayed Road (E311) passe plus à l'est, à 5,15 km à vol d'oiseau du centre commercial. Hessa Street (D61) se trouve au nord, à 4,02 km.

Un tunnel de 800 mètres a été ouvert à la circulation le 3 août 2025 sur Umm Suqeim Street, près d'Al Barsha South Street. Situé à côté de Kings' School, il a réduit le temps de trajet sur un tronçon de 4,6 km, de 9,7 à 3,8 min.

Certains lieux du quotidien se trouvent également chez les voisins :

• L'hôpital Mediclinic Parkview se trouve à Al Barsha South 3, près de l'échangeur entre Umm Suqeim Road et Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, à côté de Dubai Miracle Garden.
• Le Waitrose le plus proche du quartier se trouve à Al Barari. La liste officielle de l'enseigne compte 15 magasins, dont aucun à Dubai Hills.
• Le centre vétérinaire Vetcare se trouve à Arjan.

Dubai Hills n'a pas de métro. Les stations les plus proches de la ligne rouge, Equiti et Mall of the Emirates, se trouvent respectivement à 4,26 et 4,53 km à vol d'oiseau. Le bus circulaire DH1 passe une fois par heure.

À venir dans les environs : métro, pistes cyclables et nouveau quartier

La ligne Gold du métro a été approuvée le 22 avril 2026. Longue de 42 km, elle comptera 18 stations, d'Al Ghubaiba à Jumeirah Golf Estates. Des correspondances seront possibles à Business Bay, Jumeirah Golf Estates, Al Ghubaiba et Meydan. Son ouverture est prévue le 9 septembre 2032. C'est une nouvelle importante pour les quartiers voisins : Jumeirah Golf Estates accueillera un terminus avec correspondance. Une station à Dubai Hills même n'est pas confirmée.

La ligne Airport Express est à l'étude : elle partirait de l'aéroport DXB, passerait par Al Jaddaf puis longerait Al Khail Road jusqu'à une station de la ligne Gold à JVC, avant de continuer vers l'aéroport DWC. Le projet en est encore à l'étude.

La deuxième phase de Hessa Street ira d'Al Khail Road à Sheikh Mohammed Bin Zayed Road. Elle comprend une piste cyclable de 10,4 km reliant Dubai Hills à Motor City. Un autre itinéraire piéton et cyclable de 13,5 km reliera Al Sufouh à Dubai Hills.

Un nouveau quartier, Emaar Hills, aussi appelé Dubai Mansions, a été annoncé près de Dubai Hills Estate. Emaar l'a annoncé le 23 octobre 2025. Le quartier comptera 40 000 résidences. Les investissements s'élèvent à 100 milliards d'AED. Il comprendra également des demeures de 10 000 à 20 000 pieds carrés, un golf, des parcs et des commerces. Aucun calendrier de livraison n'a été communiqué.

À savoir

Comparer les quartiers à partir d'une même extraction est plus juste qu'une synthèse issue de sources différentes. Cette méthode a ses limites.

1. Petits échantillons. Le calcul porte sur 6 appartements à Al Barsha South, 15 villas à MBR District One et 20 villas à Jumeirah Golf Estates. Dans un quartier de cette taille, une seule transaction chère déplace sensiblement la médiane.
2. Surface des villas. Les données DLD ne précisent pas si la surface est celle de la maison ou du terrain. Le prix au pied carré des villas n'est comparable entre quartiers qu'avec cette réserve.
3. Une partie des maisons de Dubai Hills est absente du calcul des villas. Sidra et Golf Place sont enregistrés comme terrains. La médiane des villas de Dubai Hills concerne donc Maple et Golf Grove.
4. Location dans un seul quartier. Les contrats Ejari ont été comptabilisés de janvier à juillet 2026, uniquement pour Dubai Hills.
5. Écart entre les extractions. Dans l'extraction du 18 octobre 2026, le prix médian au pied carré des appartements de Dubai Hills est de 2 377 AED ; dans celle du 2 octobre, il est de 2 383 AED. L'écart de six dirhams n'influe pas sur les conclusions.
6. Octobre n'est pas inclus dans le calcul. Les dernières transactions de l'extraction datent de la fin septembre 2026.

À qui convient ce quartier ?

Chaque quartier de la comparaison a ses propres atouts.

Les erreurs faciles à éviter

Cinq erreurs reviennent souvent lorsqu'on compare les quartiers.

1. Comparer les villas uniquement au prix au pied carré. Arabian Ranches I affiche le prix au pied carré le plus bas et le montant de transaction le plus élevé parmi les trois secteurs du domaine. Regardez ensemble le montant de la transaction et la surface du terrain.
2. Chercher Emirates Hills comme quartier dans le registre. Emirates Hills n'a pas de zone distincte dans DLD : elle fait partie d'Emirates Living avec Springs. Emirates Hills ne figure pas dans la médiane des villas, car ses 19 ventes sont toutes enregistrées comme terrains.
3. Juger un quartier sur six transactions. La médiane de 997 AED par pied carré à Al Barsha South est calculée sur six appartements. C'est un repère fragile.
4. Transposer les loyers de Dubai Hills aux quartiers voisins. Le rendement d'un appartement à JVC ou d'une villa à Arabian Ranches n'est pas calculé à partir de ces données. Il faut un calcul distinct fondé sur les contrats Ejari de chaque quartier.
5. Attendre une station de métro à Dubai Hills. La ligne Gold se terminera à Jumeirah Golf Estates ; une station à Dubai Hills n'est pas confirmée. L'ouverture de la ligne est prévue en 2032.

Questions fréquentes, en bref

Qu'est-ce qui coûte moins cher : un appartement à Dubai Hills ou à JVC ?

JVC est moins cher. Le prix médian au pied carré d'un appartement y est de 1 461 AED, contre 2 383 AED à Dubai Hills, et la transaction médiane atteint 1 004 000 AED contre 2 233 388 AED. Entre janvier et septembre 2026, JVC a enregistré 6 972 transactions d'appartements, contre 1 478 à Dubai Hills.

Où les appartements sont-ils plus chers qu'à Dubai Hills ?

Parmi les quartiers voisins, seul Al Barari est plus cher : 2 566 AED le pied carré et une transaction médiane de 3 760 000 AED. Les appartements en construction y atteignent 2 943 AED le pied carré, contre 1 738 AED pour les logements achevés.

Combien coûte une villa à Arabian Ranches par rapport à Dubai Hills ?

Le montant médian des transactions portant sur une villa à Arabian Ranches est de 4 000 000 AED, contre 5 475 000 AED à Dubai Hills. Arabian Ranches compte davantage de transactions de villas : 171 contre 86. Au sein du quartier, le montant médian varie entre 3 217 500 AED à Arabian Ranches III et 4 900 000 AED à Arabian Ranches I.

Existe-t-il des données sur les loyers dans les quartiers voisins ?

Dans ce calcul, les loyers ne sont calculés que pour Dubai Hills. Le loyer annuel médian est de 115 000 AED pour un appartement et de 290 000 AED pour une villa, d'après les nouveaux contrats Ejari de janvier à juillet 2026. Le même calcul n'a pas été réalisé pour JVC, Arabian Ranches ni les autres quartiers voisins.

Quel quartier voisin compte le plus de bonnes écoles ?

Al Barsha Second. Le répertoire de la KHDA y recense huit écoles, dont deux notées Outstanding : Kings School Al Barsha et Nord Anglia. Kings School se trouve entre 1,2 et 2,6 km du centre de Dubai Hills Park.

Le métro passera-t-il près de Dubai Hills ?

La Gold Line, avec 18 stations, reliera Al Ghubaiba à Jumeirah Golf Estates, avec une ouverture prévue le 9 septembre 2032. Une station à Dubai Hills même n'est pas confirmée. Une autre ligne, l'Airport Express avec une station à JVC, est encore à l'étude.

Trouver un logement à Dubai Hills

De janvier à septembre 2026, 1 801 ventes ont été enregistrées à Dubai Hills. Seul Jumeirah Village Circle en compte davantage. Les appartements y sont moins chers qu'à Al Barari et plus chers que dans les autres quartiers voisins. Les villas ne sont devancées, en montant de transaction, que par MBR District One.