يمكن مقارنة شقة في Dubai Hills Estate بـ Jumeirah Village Circle وAl Barari. ويمكن مقارنة فيلا بـ Arabian Ranches وSprings وDistrict One. ولتكون المقارنة عادلة، حُسبت جميع المناطق بالطريقة نفسها: الأنواع نفسها من الصفقات، وقاعدة استبعاد واحدة، وفترة زمنية واحدة. في ما يلي أسعار القدم المربعة، ومتوسطات قيم الصفقات، وحصة المساكن قيد الإنشاء، والمدارس والطرق.
- ما الذي تتم مقارنته؟
- سبع مناطق حول Dubai Hills Estate: الشقق والفلل، وعدد الصفقات، ونسبة المشتريات للعقارات قيد الإنشاء خلال الفترة من يناير إلى سبتمبر 2026.
- مصادر الأرقام.
- بيانات مفتوحة من دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). أُخذت لقطات البيانات في 2 أكتوبر 2026، والإيجارات من عقود Ejari، والمدارس من دليل KHDA.
- ما ينبغي معرفته.
- احتُسبت الإيجارات لـ Dubai Hills فقط. وقد تشير المساحة في سجل DLD للفلل إلى قطعة الأرض، لذا يرد متوسط قيمة الصفقة إلى جانب سعر القدم.
هيئة تحرير المجلة، 22 أكتوبر 2026. لا تعتمد المقالة إلا على البيانات الرسمية: صفقات وعقود إيجار DLD، ودليل مدارس KHDA، وإعلانات RTA ومكتب دبي الإعلامي، والبيانات الصحفية للمطور. وحيث لا توجد بيانات، يُذكر ذلك صراحة. يتناول مقال «أين تقع Dubai Hills، وكيف تتنقل منها في دبي، وما الطرق التي يجري إنشاؤها» موقع المنطقة ومخارج الطرق وزمن التنقل. وهنا يقتصر الحديث على ما يربط Dubai Hills بجيرانها.
كيف قورنت المناطق: لقطة واحدة وقاعدة واحدة
أُخذت الصفقات من بيانات DLD المفتوحة. أُخذت لقطة المساكن قيد الإنشاء في 2 أكتوبر 2026 عند 22:07، وتضم 83,973 صفقة في أنحاء دبي. وأُخذت لقطة المساكن الجاهزة في المساء نفسه عند 22:45، وتضم 40,055 صفقة. الفترة واحدة لكل المناطق: من يناير إلى سبتمبر 2026.
شمل الحساب المبيعات فقط. وهي خمسة أنواع من سجلات DLD: Sell (Pre registration)، Sale، Delayed Sell، Lease to Own Registration وDelayed Sell Lease to Own Registration. ولم يشمل الحساب أنواع السجلات الأخرى.
تُصنَّف السجلات ذات النوع الفرعي Flat على أنها شقق، وذات النوع الفرعي Villa على أنها فلل. حُسب سعر القدم بقسمة قيمة الصفقة على المساحة بالمتر المربع مضروبة في 10.7639.
يُطبَّق الاستبعاد على مرحلتين. أولاً، داخل كل مشروع في DLD، لا تبقى إلا الصفقات التي يتراوح سعر القدم فيها بين 40 % و250 % من وسيط سعر القدم في المشروع. ثم، داخل كل نوع من المساكن في المنطقة، لا تبقى إلا الصفقات التي يتراوح سعر القدم فيها بين 70 % و150 % من الوسيط.
لكل منطقة اسمها الخاص في السجل:
- Dubai Hills مسجلة كمنطقتين: Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid وDUBAI HILLS. واستُبعدت ثلاثة مشاريع تقع خارج حدودها: Eden Hills (161 صفقة)، Keturah Reserve (6) وMAG EYE Phase 1 (3).
- Arabian Ranches تجمع Arabian Ranches I وII وIII وPolo Club.
- District One مسجلة باسم MBR DISTRICT 1. وتقع بعض مشاريعها الأخرى في منطقتي Al Merkadh وGhadeer Al tair، وقد احتُسبتا في سطر منفصل.
- Al Barari وJumeirah Golf Estates مسجلان باسميهما.
- Emirates Hills لا تملك منطقة منفصلة في DLD. إنها مشروع داخل منطقة EMIRATE LIVING التي تضم Springs أيضاً.
- Al Barsha South تتكون من ثلاث مناطق: Al Barshaa South First وSecond وThird.
- Jumeirah Village Circle مسجلة باسم JUMEIRAH VILLAGE CIRCLE.
في مقال «الأسعار في Dubai Hills عام 2026: الشقق والتاون هاوس والفلل وفق الصفقات الفعلية»، جرى تحليل الصفقات بحسب كل مبنى في المنطقة، ويبلغ عددها 1,641. أما نطاق Dubai Hills هنا فمختلف: الشقق والفلل فقط، ووفق قاعدة موحدة لكل المناطق المجاورة. لذلك تختلف أرقام المقالتين قليلاً.
كم عملية بيع تُجرى في كل منطقة
يوضح عدد المبيعات مدى حيوية سوق المنطقة. وهنا حُسبت كل المبيعات خلال تسعة أشهر، بما فيها الأراضي والمتاجر والمكاتب.
| المنطقة | المبيعات من يناير إلى سبتمبر 2026 | ما الذي يشمله الحساب إلى جانب الشقق والفلل |
|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle | 7 787 | متاجر 132، مكاتب 77، شقق فندقية 72، غرف فندقية 67 |
| Dubai Hills | 1 801 | Residential Flats 74، Residential 46، General Use 21، متاجر 13، أراضٍ 7 |
| Emirates Living (Springs وEmirates Hills) | 339 | منها 19 عملية بيع في Emirates Hills |
| Arabian Ranches | 330 | Residential 135، أراضٍ 13 |
| Al Barari | 258 | منها 240 عملية بيع للشقق |
| Jumeirah Golf Estates | 152 | Commercial 57, Residential 23 |
| MBR District One | 133 | و92 عملية بيع أخرى في District One ضمن المناطق المجاورة |
| Al Barsha South | 17 | First 6, Second 1, Third 10 |
شهدت JVC 7,787 عملية بيع خلال تسعة أشهر، وهو أكثر من مجموع كل المناطق الأخرى في القائمة. وتأتي Dubai Hills ثانية، بفارق كبير عن جيرانها من مناطق الفلل. أما Al Barsha South فلم تشهد خلال الفترة نفسها سوى 17 عملية بيع، لذا يصعب استخلاص نتائج منها.
سُجلت المبيعات الـ19 كلها في Emirates Hills في DLD كأراضٍ بنوع فرعي تجاري. لذلك لا تعرض هذه المقالة أسعار الشقق والفلل في Emirates Hills.
الشقق: من 997 إلى 2,566 AED للقدم
تُباع الشقق في خمس مناطق من أصل سبع. ولم تُسجل أي عملية بيع لشقة في Arabian Ranches أو Emirates Hills خلال تسعة أشهر.
| المنطقة | الصفقات قبل الاستبعاد وبعده | وسيط سعر القدم | وسيط قيمة الصفقة |
|---|---|---|---|
| Al Barari | 240 / 231 | 2 566 AED | 3 760 000 AED |
| Dubai Hills | 1 541 / 1 478 | 2 383 AED | 2 233 388 AED |
| District One في المناطق المجاورة | 14 / 14 | 2 076 AED | 1 918 400 AED |
| MBR District One | 115 / 111 | 1 869 AED | 1 600 000 AED |
| Jumeirah Golf Estates | 50 / 42 | 1 528 AED | 1 875 000 AED |
| Jumeirah Village Circle | 7 259 / 6 972 | 1 461 AED | 1 004 000 AED |
| Al Barsha South | 6 / 6 | 997 AED | 835 000 AED |
شقق Al Barari وحدها أغلى من شقق Dubai Hills عند احتساب سعر القدم، بفارق يقارب 8%. وفي المقابل، يزيد وسيط قيمة الصفقة في Al Barari بمليون ونصف المليون درهم.
سعر القدم في JVC أقل بنحو 39% منه في Dubai Hills. ووسيط قيمة الصفقة فيها 1,004,000 AED، أي أقل من نصف وسيط قيمة الصفقة في Dubai Hills. لكن عدد صفقات الشقق في JVC أكبر بنحو خمسة أضعاف.
يبلغ سعر الشقق الجاهزة في MBR District One 1,869 AED للقدم، أي أقل بـ22% من وسيط سعر القدم في Dubai Hills. وJumeirah Golf Estates أرخص من Dubai Hills بـ36%، لكن لا يبقى فيها سوى 42 صفقة بعد الاستبعاد.
يشمل الحساب في Al Barsha South 6 صفقات. ويُعرض وسيط 997 AED للقدم لاستكمال الصورة، لكن لا يمكن مقارنة المناطق اعتماداً على ستة سجلات.
داخل Dubai Hills، يرتفع سعر القدم مع عدد غرف النوم. هذا التقسيم مأخوذ من تصدير بيانات 18 أكتوبر 2026، ويشمل النوعين الفرعيين Flat وResidential Flats.
| نوع الشقة في Dubai Hills | الصفقات | وسيط سعر القدم | وسيط قيمة الصفقة |
|---|---|---|---|
| استوديو | 12 | 2 209 AED | 900 000 AED |
| غرفة نوم واحدة | 650 | 2 333 AED | 1 729 999 AED |
| غرفتا نوم | 563 | 2 380 AED | 2 691 888 AED |
| 3 غرف نوم | 217 | 2 560 AED | 4 454 970 AED |
| 4 غرف نوم | 4 | 2 523 AED | 9 278 444 AED |
تشكل الشقق ذات غرفة نوم واحدة أو غرفتي نوم أكثر من 80% من جميع صفقات الشقق في المنطقة. أما الاستوديوهات والشقق ذات أربع غرف نوم فمبيعاتها قليلة.
الفلل: من 3.4 إلى 22.1 مليون AED للصفقة
تُباع الفلل في ست مناطق. ولم تُسجل أي صفقة بالنوع الفرعي Villa في Al Barari أو مشروع Emirates Hills خلال تسعة أشهر.
| المنطقة | الصفقات قبل الاستبعاد وبعده | وسيط سعر القدم | وسيط قيمة الصفقة | آخر صفقة في اللقطة |
|---|---|---|---|---|
| MBR District One | 16 / 15 | 2 729 AED | 22 100 000 AED | 24 أغسطس 2026 |
| Dubai Hills | 87 / 86 | 2 102 AED | 5 475 000 AED | 25 سبتمبر 2026 |
| Emirates Living (Springs) | 254 / 230 | 1 695 AED | 4 437 500 AED | 25 سبتمبر 2026 |
| Jumeirah Golf Estates | 21 / 20 | 2 758 AED | 4 225 000 AED | 20 يوليو 2026 |
| Arabian Ranches | 182 / 171 | 1 717 AED | 4 000 000 AED | 29 سبتمبر 2026 |
| Jumeirah Village Circle | 129 / 124 | 1 697 AED | 3 357 500 AED | 29 سبتمبر 2026 |
الجدول مرتب حسب وسيط قيمة الصفقة. وينبغي قراءة سعر القدم للفلل بحذر، فلا يوضح سجل DLD ما إذا كانت المساحة تخص المنزل أم قطعة الأرض. وقد تبدو الفيلا على أرض كبيرة رخيصة عند احتساب سعر القدم. لذلك، عند مقارنة الفلل، يُعوَّل أكثر على قيمة الصفقة.
يختلف MBR District One عن غيره. فوسيط قيمة الصفقة فيه 22,100,000 AED، أي أربعة أضعاف قيمتها في Dubai Hills، لكن عدد الصفقات لا يتجاوز 15.
يتفاوت Arabian Ranches داخلياً. وتختلف أجزاؤه الثلاثة بوضوح:
- Arabian Ranches I: 78 صفقة بعد الاستبعاد، 1,441 AED للقدم، ووسيط قيمة الصفقة 4,900,000 AED.
- Arabian Ranches II: 21 صفقة، 1,739 AED للقدم، ووسيط قيمة الصفقة 4,000,000 AED.
- Arabian Ranches III: 72 صفقة، 2,087 AED للقدم، ووسيط قيمة الصفقة 3,217,500 AED.
في الجزء الأول، قيمة الصفقة هي الأعلى وسعر القدم هو الأدنى. وهنا يتضح التحفظ المتعلق بالمساحة: لا يمكن التحقق من سجلات DLD مما إذا كان المسجل هو المنزل أو الأرض.
لم تدخل في حساب الفلل في Dubai Hills إلا بعض المنازل. فسُجلت منازل التاون هاوس وفلل Sidra وSidra 2 و3 وGolf Place في DLD كأراضٍ بنوع فرعي Residential، ولذلك لم تدخل في الجدول. أما Maple وMaple 2 وMaple III وGolf Grove فسُجلت بالنوعين الفرعيين Villa وBuilding. ووسيط 5,475,000 AED يتعلق بها بالدرجة الأولى.
قيد الإنشاء والجاهز: أين يجري الشراء في مرحلة البناء
تقسم لقطة البيانات الصفقات بين مساكن قيد الإنشاء وأخرى جاهزة. وتظهر الفروق بين المناطق المجاورة بوضوح في الشقق.
| المنطقة | قيد الإنشاء: الصفقات وسعر القدم | الجاهز: الصفقات وسعر القدم |
|---|---|---|
| Dubai Hills | 864, 2 416 AED | 614, 2 307 AED |
| Jumeirah Village Circle | 4 142, 1 563 AED | 2 830, 1 277 AED |
| Al Barari | 123, 2 943 AED | 108, 1 738 AED |
| District One في المناطق المجاورة | 14, 2 076 AED | 0 |
| MBR District One | 0 | 111, 1 869 AED |
| Jumeirah Golf Estates | 0 | 42, 1 528 AED |
| Al Barsha South | 0 | 6, 997 AED |
في Dubai Hills، تشكل صفقات الشقق قيد الإنشاء 58% من صفقات الشقق. والفارق في سعر القدم بين قيد الإنشاء والجاهز لا يتجاوز 109 AED، أي نحو 5%.
حصة الشقق قيد الإنشاء في JVC مماثلة، 59%، لكن الفارق أكبر: الشقق قيد الإنشاء أغلى من الشقق الجاهزة بـ286 AED للقدم، أي نحو 22%. وفي Al Barari يتسع الفرق أكثر: يبلغ سعر الشقق الجديدة 2,943 AED للقدم، وسعر الشقق الجاهزة 1,738 AED.
في MBR District One وJumeirah Golf Estates وAl Barsha South، سُجلت جميع صفقات الشقق كمساكن جاهزة. ولم تُبع شقق District One الجديدة خلال تسعة أشهر إلا في منطقتي Al Merkadh وGhadeer Al tair المجاورتين.
الصورة أبسط في الفلل. تكاد جميع صفقات الفلل في كل المناطق تُسجَّل كمساكن جاهزة. والاستثناءات أربع: فيلا واحدة قيد الإنشاء في Jumeirah Golf Estates بسعر 5,120 AED للقدم، وثلاث فلل في JVC بوسيط قدره 2,188 AED للقدم. ولا توجد فلل قيد الإنشاء في Dubai Hills ضمن اللقطة.
الإيجارات: ما المعروف عن Dubai Hills وما لا نعرفه عن الجيران
احتُسبت الإيجارات وفق عقود Ejari الجديدة من بيانات DLD المفتوحة للفترة من يناير إلى يوليو 2026. ولا تشمل اللقطة أغسطس وسبتمبر. ولم يُجر هذا الحساب للمناطق المجاورة، لذلك لا يمكن بعد مقارنة إيجارات Dubai Hills بـ JVC أو Arabian Ranches بالبيانات نفسها.
خلال سبعة أشهر، أُبرم في دبي 188,466 عقد إيجار جديد. منها 2,346 في Dubai Hills. واستُبعد 32 عقداً في MAG EYE، فبقي 2,314 في الحساب. ووسيط مدة العقد 364 يوماً، أي سنة.
| ما الذي يؤجَّر | العقود | وسيط الإيجار السنوي | وسيط نصف العقود |
|---|---|---|---|
| الشقق | 1 711 | 115 000 AED | 85 000-155 000 AED |
| فلل | 601 | 290 000 AED | 230 000-450 000 AED |
وسيط مساحة الشقة المؤجرة 73 م². تُؤجَّر الشقة التي لا تتجاوز 50 م² بمتوسط 70,000 AED سنوياً، والشقة من 75 إلى 110 م² بمتوسط 135,000 AED، ومن 160 م² فأكثر بمتوسط 275,000 AED. وتُؤجَّر الفيلا ذات ثلاث غرف نوم بـ250,000 AED، وذات أربع غرف نوم بـ300,000 AED، وذات خمس غرف نوم بـ620,000 AED.
التفاوت كبير داخل المنطقة. تؤجر الشقق في Collective بمتوسط 90,000 AED، وفي Park Ridge وLime Gardens بـ115,000 AED، وفي Mulberry بـ185,000 AED. وتؤجر فيلا Maple ذات أربع غرف نوم بـ260,000 AED، وفيلا Sidra ذات أربع غرف نوم بـ440,000 AED.
مدارس المناطق المجاورة وفق دليل KHDA
لم يُعثر داخل حدود Dubai Hills، بخلاف مدارس GEMS الثلاث، على مدارس أخرى. وتقع المدارس الأخرى الواردة في دليل KHDA حول المنطقة في المناطق المجاورة. ويقدم مقال «مدارس وحضانات Dubai Hills: المناهج والتقييمات ورسوم الدراسة» عرضاً مفصلاً لكل مدرسة. وهنا جرى تجميع المدارس بحسب مناطق KHDA لإظهار ما تتميز به كل منطقة مجاورة.
حُسبت المسافات بخط مستقيم من وسط Dubai Hills Park. معظم تقييمات KHDA تخص العام الدراسي 2023-2024. الرسوم بالدرهم سنوياً، ولا يحدد الدليل العام الدراسي المرتبط بها. تختلف أسماء المناطق بين الدليلين. ففي دليل المدارس قُسمت Al Barsha South إلى عدة أجزاء، بينما تُسجل مدارس GEMS الثلاث في Dubai Hills ضمن منطقة Al Khail.
| منطقة KHDA | المدارس | تقييمات KHDA | الرسوم السنوية | بخط مستقيم |
|---|---|---|---|---|
| Al Khail | GEMS Wellington Dubai Hills, GEMS International School Dubai Hills, GEMS New Millennium | Very good, Good, Very good | 22 612-109 800 AED | 2.0-2.3 كم |
| Al Barsha Second | Kings School Al Barsha, Nord Anglia, Brighton College, GEMS Founders, Dubai Heights Academy, Australian International, Smart Vision, Bloom World Academy | اثنتان بتقييم Outstanding، وثلاث بتقييم Very good، وثلاث بتقييم Good | 24 181-117 933 AED | 1.2-5.2 كم |
| Al Barsha South | Repton Al Barsha, Dhruv Global, Lycée Français Jean Mermoz South | Very good، Acceptable، وغير خاضعة للتفتيش | 18 000-89 774 AED | 3.0-5.0 كم |
| Al Barsha South Second | GEMS Albarsha National, Dubai Schools Corporation Albarsha | كلتاهما بتقييم Acceptable | 29 900-67 060 AED | 3.3-3.7 كم |
| Al Barsha South First | Safa Community | Outstanding | 53 187-89 440 AED | 5.1 كم |
| Al Barsha First | GEMS World Academy, Dubai International Academy Albarsha | كلتاهما بتقييم Very good | 51 892-123 442 AED | 3.6-3.7 كم |
| Al Qouz Second | Ambassador International | Good | 46 170-93 297 AED | 4.3 كم |
| Jumeirah Park | Dubai British School Jumeirah Park | Outstanding | 44 947-111 799 AED | 11.1 كم |
| Meydan City | Hartland | Very good | 43 328-92 803 AED | 10.0 كم |
أكثر المناطق المجاورة لـ Dubai Hills كثافةً من حيث المدارس هي Al Barsha Second: ثماني مدارس، منها اثنتان بأعلى تقييم Outstanding. Kings School Al Barsha هي الأقرب: 1.2 كم وفق إحداثيات KHDA و2.6 كم على خريطة OpenStreetMap. حصلت Bloom World Academy على تقييم Good لعام 2024-2025، ولم تُحسب المسافة إليها لأن الإحداثيات في الدليل خاطئة أو فارغة.
تجاور Al Barsha South Dubai Hills من الغرب والجنوب الغربي، وهي أضعف من حيث المدارس. فمن أصل ست مدارس في أجزائها الثلاثة، حصلت واحدة على تقييم Outstanding، وهي Safa Community على بعد 5.1 كم، وأخرى على Very good، وهي Repton على بعد 3.0 كم. وحصلت ثلاث مدارس على تقييم Acceptable، ولم يخضع الليسيه الفرنسي للتفتيش بعد.
افتتحت Harrow International School Dubai في Jumeirah Village Circle على Hessa Street في العام الدراسي 2026/27. وهي غير مدرجة بعد في دليل KHDA، لذلك لا يوجد لها تقييم أو رسوم دراسية رسمية.
توجد معظم الحضانات أيضاً في المناطق المجاورة. في Al Barsha South First تعمل ALIF YA على بعد 2.1 كم وDibber على بعد 3.5 كم. وفي Al Barsha Second تعمل Dovecote على بعد 3.1 كم وBLOSSOM BARSHA 2 على بعد 3.3 كم. وتدرج KHDA حضانة Odyssey في Al Barari.
الطرق والروابط اليومية بين المناطق المجاورة
يحد Dubai Hills طريقان سريعان: Al Khail Road (E44) وUmm Suqeim Road (D63). ويمر Sheikh Mohammed Bin Zayed Road (E311) إلى الشرق، على بعد 5.15 كم بخط مستقيم من مركز التسوق. وتقع Hessa Street (D61) إلى الشمال، على بعد 4.02 كم.
افتُتح نفق بطول 800 م على Umm Suqeim Street عند Al Barsha South Street في 3 أغسطس 2025. يقع بجوار Kings' School، وقد خفّض زمن التنقل عبر مقطع طوله 4.6 كم من 9.7 إلى 3.8 دقيقة.
تقع بعض الوجهات اليومية أيضاً في المناطق المجاورة:
- مستشفى Mediclinic Parkview يقع في Al Barsha South 3، عند تقاطع Umm Suqeim Road مع Sheikh Mohammed Bin Zayed Road، قرب Dubai Miracle Garden.
- أقرب فرع Waitrose إلى المنطقة يقع في Al Barari. تضم القائمة الرسمية للسلسلة 15 متجراً، ولا يوجد أي فرع في Dubai Hills.
- مركز Vetcare البيطري يقع في Arjan.
لا يوجد مترو في Dubai Hills. أقرب محطتين للخط الأحمر، Equiti وMall of the Emirates، تقعان على بعد 4.26 و4.53 كم بخط مستقيم. وتعمل حافلة DH1 الدائرية مرة كل ساعة.
ما الذي سيظهر حول المنطقة: المترو ومسارات الدراجات ومنطقة جديدة
اعتُمد الخط الذهبي للمترو في 22 أبريل 2026. طوله 42 كم ويضم 18 محطة، من Al Ghubaiba إلى Jumeirah Golf Estates. وستكون محطات التبادل في Business Bay وJumeirah Golf Estates وAl Ghubaiba وMeydan. ومن المقرر افتتاحه في 9 سبتمبر 2032. وهذا خبر مهم للجيران: ستحصل Jumeirah Golf Estates على محطة نهائية تتيح التحويل. ولم يُؤكَّد وجود محطة داخل Dubai Hills نفسها.
تجري دراسة خط Airport Express: من مطار DXB عبر Al Jaddaf وعلى امتداد Al Khail Road إلى محطة الخط الذهبي في JVC، ثم إلى مطار DWC. ولا يزال الخط في مرحلة الدراسة.
ستمتد المرحلة الثانية من Hessa Street من Al Khail Road إلى Sheikh Mohammed Bin Zayed Road. وتشمل مساراً للدراجات بطول 10.4 كم من Dubai Hills إلى Motor City. كما سيربط مسار آخر للدراجات والمشاة بطول 13.5 كم بين Al Sufouh وDubai Hills.
أُعلن عن منطقة جديدة بجوار Dubai Hills Estate هي Emaar Hills، وتُعرف أيضاً باسم Dubai Mansions. أعلنت Emaar عنها في 23 أكتوبر 2025. تضم المنطقة 40,000 مسكن، واستثمارات بقيمة 100 مليار AED، وقصوراً بمساحات من 10,000 إلى 20,000 قدم مربعة، وملعب غولف وحدائق ومتاجر. ولم تُعلن مواعيد التسليم.
ما ينبغي أخذه في الحسبان
المقارنة بين الجيران استناداً إلى لقطة بيانات واحدة أعدل من تجميع بيانات من مصادر مختلفة، لكن لها حدودها.
- العينات الصغيرة. يشمل الحساب 6 شقق في Al Barsha South و15 فيلا في MBR District One و20 فيلا في Jumeirah Golf Estates. قد تؤثر صفقة واحدة باهظة في منطقة كهذه بوضوح في القيمة الوسيطة.
- مساحة الفلل. لا يوضح سجل DLD ما إذا كانت المساحة للمنزل أم للأرض. لا يمكن مقارنة سعر القدم المربعة للفلل بين المناطق إلا مع هذا التحفظ.
- بعض منازل Dubai Hills خارج حساب الفلل. سُجلت Sidra وGolf Place كأراضٍ، لذلك يقتصر وسيط صفقات فلل Dubai Hills على Maple وGolf Grove.
- الإيجارات لمنطقة واحدة فقط. حُسبت عقود Ejari من يناير إلى يوليو 2026 ولـ Dubai Hills فقط.
- اختلاف بين تصديرات البيانات. في تصدير 18 أكتوبر 2026، بلغ وسيط سعر القدم المربعة للشقق في Dubai Hills 2,377 AED، وفي لقطة 2 أكتوبر بلغ 2,383 AED. الفرق ستة دراهم ولا يؤثر في الاستنتاجات.
- لم يدخل أكتوبر في الحساب. أحدث الصفقات في اللقطة مؤرخة بأواخر سبتمبر 2026.
لمن تناسب المنطقة
لكل منطقة في المقارنة نقطة قوة خاصة بها.
| لمن | أي منطقة تستحق النظر فيها | لماذا |
|---|---|---|
| ميزانية لشقة في حدود مليون درهم | Jumeirah Village Circle | وسيط الصفقة 1,004,000 AED، و6,972 صفقة لشقق خلال تسعة أشهر، وتتوافر فيها أوسع الخيارات |
| شقة في مبنى جديد قرب Dubai Hills Park | Dubai Hills | 864 صفقة لعقارات قيد الإنشاء، والعقارات قيد الإنشاء أغلى من الجاهزة بـ5% فقط |
| شقة جاهزة يقل فيها سعر القدم المربعة عن سعره في Dubai Hills | MBR District One, Jumeirah Golf Estates | 1,869 و1,528 AED للقدم المربعة، وكل الصفقات لعقارات جاهزة |
| شقة باهظة قيد الإنشاء | Al Barari | 123 صفقة لعقارات قيد الإنشاء بسعر 2,943 AED للقدم المربعة، ووسيط الصفقة 3,760,000 AED |
| فيلا عائلية جاهزة حتى 4.5 مليون AED | Arabian Ranches, Springs | 171 و230 صفقة لفلل، ووسيطا الصفقات 4,000,000 و4,437,500 AED |
| قصر من الفئة الفاخرة | MBR District One | وسيط صفقة الفيلا 22,100,000 AED |
| عائلة تضع المدرسة في صدارة أولوياتها | Dubai Hills وAl Barsha متجاورتان | ثلاث مدارس GEMS على بعد 2.0-2.3 كم، وثماني مدارس في Al Barsha Second على بعد 1.2-5.2 كم |
أخطاء يسهل تفاديها
تتكرر الأخطاء عند مقارنة المناطق في خمس نقاط.
- مقارنة الفلل بسعر القدم المربعة فقط. لدى Arabian Ranches I أقل سعر للقدم المربعة وأعلى قيمة صفقة بين أقسام المجمع الثلاثة. انظروا إلى قيمة الصفقة ومساحة الأرض معاً.
- البحث عن Emirates Hills في السجل بوصفها منطقة. لا تُسجَّل Emirates Hills كمنطقة مستقلة في DLD، فهي تندرج ضمن Emirates Living مع Springs. ولم تدخل Emirates Hills في وسيط الفلل: فجميع مبيعاتها الـ19 سُجلت كأراضٍ.
- الحكم على منطقة من ست صفقات. بلغ وسيط سعر القدم المربعة في Al Barsha South 997 AED، استناداً إلى ست شقق. وهو مؤشر ضعيف.
- تعميم إيجارات Dubai Hills على الجيران. لا يمكن حساب عائد شقة في JVC أو فيلا في Arabian Ranches من هذه البيانات. يلزم حساب منفصل لعقود Ejari في كل منطقة.
- انتظار محطة مترو في Dubai Hills. سينتهي الخط الذهبي في Jumeirah Golf Estates، ولا تزال محطة المترو في Dubai Hills غير مؤكدة. ومن المقرر افتتاح الخط في 2032.
باختصار: الأسئلة الشائعة
أيهما أقل سعراً: شقة في Dubai Hills أم في JVC؟
JVC أقل سعراً. وسيط سعر القدم المربعة للشقق فيه 1,461 AED، مقابل 2,383 AED في Dubai Hills، ووسيط قيمة الصفقة 1,004,000 AED، مقابل 2,233,388 AED. ومن يناير إلى سبتمبر 2026، سُجلت 6,972 صفقة شقق في JVC، و1,478 في Dubai Hills.
أين تكون الشقق أغلى من Dubai Hills؟
من المناطق المجاورة، Al Barari وحدها أغلى: 2,566 AED للقدم، ووسيط قيمة الصفقة 3,760,000 AED. الشقق قيد الإنشاء هناك بسعر 2,943 AED للقدم، والجاهزة بسعر 1,738 AED.
كم يبلغ سعر الفيلا في Arabian Ranches مقارنة بـ Dubai Hills؟
وسيط قيمة صفقة الفيلا في Arabian Ranches هو 4,000,000 AED، وفي Dubai Hills 5,475,000 AED. عدد صفقات الفلل في Arabian Ranches أكبر: 171 مقابل 86. وداخل المجمع يتراوح وسيط قيمة الصفقة من 3,217,500 AED في Arabian Ranches III إلى 4,900,000 AED في Arabian Ranches I.
هل توجد بيانات عن الإيجارات في المناطق المجاورة؟
في هذا الحساب، احتُسب الإيجار في Dubai Hills فقط. وسيط الإيجار السنوي للشقة 115,000 AED، وللفيلا 290,000 AED، وفق عقود Ejari الجديدة من يناير إلى يوليو 2026. ولم يُجر الحساب نفسه لـ JVC وArabian Ranches وغيرهما من المناطق المجاورة.
أي منطقة مجاورة تضم أكبر عدد من المدارس الجيدة؟
Al Barsha Second. فيها ثماني مدارس مدرجة في دليل KHDA، اثنتان منها بتقييم Outstanding: Kings School Al Barsha وNord Anglia. تقع Kings School على مسافة تتراوح بين 1.2 و2.6 كم من وسط Dubai Hills Park.
هل سيكون المترو قريباً من Dubai Hills؟
سيمتد الخط الذهبي، المؤلف من 18 محطة، من Al Ghubaiba إلى Jumeirah Golf Estates، ومن المقرر افتتاحه في 9 سبتمبر 2032. لم يُؤكَّد وجود محطة داخل Dubai Hills نفسها. أما خط آخر، Airport Express، بمحطة في JVC، فلا يزال قيد الدراسة.
ابحثوا عن منزل في Dubai Hills
شهدت Dubai Hills 1,801 عملية بيع من يناير إلى سبتمبر 2026، ولا تتفوق عليها إلا Jumeirah Village Circle. الشقق هنا أرخص من Al Barari وأغلى من بقية المناطق المجاورة. أما الفلل، فلا تتفوق عليها في قيمة الصفقة إلا MBR District One.
أخبرونا أي منطقة من المناطق المقارنة، وأي نوع من السكن تفكرون فيه.
