Dubai Hills и соседние районы: цены сделок, аренда, школы и дороги в одном сравнении

Квартиру в Dubai Hills Estate можно сравнить с Jumeirah Village Circle и Al Barari. Виллу можно сравнить с Arabian Ranches, Springs и District One. Чтобы сравнение было честным, все районы посчитаны одним способом: одни и те же виды сделок, одно правило отсева, один период. Ниже цены квадратного фута, средние суммы сделок, доля строящегося жилья, школы и дороги.

Что сравнивается.

Семь районов вокруг Dubai Hills Estate: квартиры, виллы, число сделок и доля покупок на стадии стройки за январь-сентябрь 2026 года.

Откуда цифры.

Открытые данные Земельного департамента Дубая (DLD), слепки сняты 2 октября 2026 года, аренда из договоров Ejari, школы из справочника KHDA.

Что учесть.

Аренда посчитана только по Dubai Hills. У вилл площадь в записи DLD может относиться к участку, поэтому рядом с ценой фута стоит средняя сумма сделки.

Редакция журнала, 22 октября 2026 года. В статье только официальные данные: сделки и договоры аренды DLD, справочник школ KHDA, сообщения RTA и Медиаофиса Дубая, пресс-релизы застройщика. Где данных нет, это сказано прямо. Расположение района, выезды на трассы и время в пути разобраны в статье «Где находится Dubai Hills, как отсюда ездить по Дубаю и какие дороги строят». Здесь только то, что связывает Dubai Hills с соседями.

Как сравнивались районы: один слепок и одно правило

Сделки взяты из открытых данных DLD. Слепок строящегося жилья снят 2 октября 2026 года в 22:07, в нём 83 973 сделки по всему Дубаю. Слепок готового жилья снят в тот же вечер в 22:45, в нём 40 055 сделок. Период один для всех районов: январь-сентябрь 2026 года.

В расчёт вошли только продажи. Это пять видов записей DLD: Sell (Pre registration), Sale, Delayed Sell, Lease to Own Registration и Delayed Sell Lease to Own Registration. Другие виды записей в расчёт не попали.

Квартирой считается запись с подтипом Flat, виллой запись с подтипом Villa. Цена фута получена делением суммы сделки на площадь в квадратных метрах, умноженную на 10,7639.

Отсев двухступенчатый. Сначала внутри каждого проекта DLD остаются сделки от 40 до 250 % середины цены фута по проекту. Потом внутри типа жилья по району остаются сделки от 70 до 150 % середины.

У каждого района своё имя в реестре:

• Dubai Hills записан как две области: Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid и DUBAI HILLS. Три проекта за его границей исключены: Eden Hills (161 сделка), Keturah Reserve (6) и MAG EYE Phase 1 (3).
• Arabian Ranches объединяет Arabian Ranches I, II, III и Polo Club.
• District One записан как MBR DISTRICT 1. Ещё часть его проектов лежит в областях Al Merkadh и Ghadeer Al tair, они посчитаны отдельной строкой.
• Al Barari и Jumeirah Golf Estates записаны под своими именами.
• Emirates Hills отдельной области в DLD не имеет. Это проект внутри области EMIRATE LIVING, туда же входят Springs.
• Al Barsha South складывается из трёх областей: Al Barshaa South First, Second и Third.
• Jumeirah Village Circle записан как JUMEIRAH VILLAGE CIRCLE.

В статье «Цены в Dubai Hills в 2026 году: квартиры, таунхаусы и виллы по реальным сделкам» сделки разобраны по каждому дому района, там их 1 641. Здесь у Dubai Hills другой охват: только квартиры и виллы по общему для всех соседей правилу. Поэтому числа двух статей немного расходятся.

Сколько продаж проходит в каждом районе

Число продаж показывает, насколько живой рынок в районе. Здесь посчитаны все продажи за девять месяцев, включая землю, магазины и офисы.

В JVC за девять месяцев прошло 7 787 продаж. Это больше суммы всех остальных районов списка. Dubai Hills идёт вторым с большим отрывом от вилловых соседей. В Al Barsha South за то же время прошло всего 17 продаж, и выводы по нему делать трудно.

Все 19 продаж в Emirates Hills записаны в DLD как земля с коммерческим подтипом. Поэтому цены квартир и вилл для Emirates Hills в этой статье нет.

Квартиры: от 997 до 2 566 AED за фут

Квартиры продаются в пяти районах из семи. В Arabian Ranches и Emirates Hills за девять месяцев не прошло ни одной продажи квартиры.

Дороже Dubai Hills за фут стоят только квартиры Al Barari. Разница около 8 %. Середина суммы сделки в Al Barari при этом выше на полтора миллиона дирхамов.

JVC дешевле Dubai Hills за фут примерно на 39 %. Середина суммы сделки там 1 004 000 AED, это меньше половины середины Dubai Hills. Зато в JVC почти в пять раз больше сделок с квартирами.

Готовые квартиры MBR District One стоят 1 869 AED за фут, это на 22 % ниже середины Dubai Hills. Jumeirah Golf Estates дешевле Dubai Hills на 36 %, но там после отсева всего 42 сделки.

По Al Barsha South в расчёте 6 сделок. Середина 997 AED за фут здесь показана для полноты, сравнивать с ней районы по шести записям нельзя.

Внутри Dubai Hills цена фута растёт вместе с числом спален. Эта разбивка взята из выгрузки 18 октября 2026 года, в ней учтены подтипы Flat и Residential Flats.

Спальня и две спальни дают больше 80 % всех сделок с квартирами в районе. Студий и квартир на четыре спальни продаётся мало.

Виллы: от 3,4 до 22,1 миллиона AED за сделку

Виллы продаются в шести областях. В Al Barari и в проекте Emirates Hills за девять месяцев не прошло ни одной сделки с подтипом Villa.

Таблица отсортирована по середине суммы сделки. Цену фута у вилл стоит читать осторожно. В записи DLD не указано, к чему относится площадь: к дому или к участку. Вилла на большом участке выглядит в таком расчёте дешёвой за фут. Поэтому для вилл надёжнее смотреть на сумму сделки.

MBR District One стоит отдельно. Середина сделки там 22 100 000 AED, это в четыре раза выше Dubai Hills. Сделок при этом всего 15.

Arabian Ranches неоднороден. Три его части заметно отличаются:

• Arabian Ranches I: 78 сделок после отсева, 1 441 AED за фут, середина суммы 4 900 000 AED.
• Arabian Ranches II: 21 сделка, 1 739 AED за фут, середина суммы 4 000 000 AED.
• Arabian Ranches III: 72 сделки, 2 087 AED за фут, середина суммы 3 217 500 AED.

В первой части сумма сделки самая высокая, а цена фута самая низкая. Здесь и видна оговорка о площади: по записям DLD не проверить, дом в них учтён или участок.

У Dubai Hills в расчёт вилл попала только часть домов. Таунхаусы и виллы Sidra, Sidra 2 и 3 и Golf Place записаны в DLD как земля с подтипом Residential, поэтому в таблицу не вошли. Maple, Maple 2, Maple III и Golf Grove записаны с подтипами Villa и Building. Середина 5 475 000 AED относится в первую очередь к ним.

Строящееся и готовое: где покупают на стадии стройки

В слепке сделки разделены на строящееся и готовое жильё. По квартирам соседи заметно расходятся.

В Dubai Hills 58 % сделок с квартирами приходится на стройку. Разница в цене фута между строящимся и готовым здесь всего 109 AED, около 5 %.

В JVC доля стройки похожая, 59 %, а разрыв больше: строящееся дороже готового на 286 AED за фут, около 22 %. В Al Barari разница ещё сильнее: новые квартиры стоят 2 943 AED за фут, готовые 1 738 AED.

В MBR District One, Jumeirah Golf Estates и Al Barsha South все сделки с квартирами записаны как готовое жильё. Новые квартиры District One за девять месяцев продавались только в соседних областях Al Merkadh и Ghadeer Al tair.

С виллами картина проще. Почти все сделки с виллами во всех районах записаны как готовое жильё. Исключений четыре: одна строящаяся вилла в Jumeirah Golf Estates по 5 120 AED за фут и три в JVC по середине 2 188 AED за фут. Строящихся вилл в Dubai Hills в слепке нет.

Аренда: что известно по Dubai Hills и чего нет по соседям

Аренда посчитана по новым договорам Ejari из открытых данных DLD за январь-июль 2026 года. Август и сентябрь в слепок не попали. По соседним районам этот расчёт не делался, поэтому сравнить аренду Dubai Hills с JVC или Arabian Ranches на тех же данных пока нельзя.

За семь месяцев в Дубае заключено 188 466 новых договоров аренды. В Dubai Hills их 2 346. Из них исключены 32 договора в MAG EYE, в расчёте остались 2 314. Середина срока договора 364 дня, это год.

Середина площади сданной квартиры 73 м². Квартира до 50 м² сдаётся в среднем за 70 000 AED в год, квартира от 75 до 110 м² за 135 000 AED, от 160 м² за 275 000 AED. Вилла на три спальни сдаётся за 250 000 AED, на четыре за 300 000 AED, на пять за 620 000 AED.

Разброс внутри района большой. Квартиры в Collective сдаются в среднем за 90 000 AED, в Park Ridge и Lime Gardens за 115 000 AED, в Mulberry за 185 000 AED. Вилла Maple на четыре спальни сдаётся за 260 000 AED, Sidra на четыре спальни за 440 000 AED.

Школы соседних районов по справочнику KHDA

В границах Dubai Hills, кроме трёх школ GEMS, других школ не найдено. Остальные школы из справочника KHDA вокруг района стоят у соседей. Подробный разбор каждой школы есть в статье «Школы и детские сады Dubai Hills: программы, оценки и стоимость обучения». Здесь школы сгруппированы по районам KHDA, чтобы было видно, какой сосед чем силён.

Расстояния посчитаны по прямой от центра Dubai Hills Park. Оценки KHDA в основном за 2023-2024 учебный год. Плата указана в дирхамах за год, учебный год у неё в справочнике не подписан. Названия районов в двух справочниках не совпадают. В справочнике школ Al Barsha South разбит на несколько частей, а три школы GEMS у Dubai Hills числятся в районе Al Khail.

Самый плотный школьный сосед Dubai Hills это Al Barsha Second: восемь школ, из них две с высшей оценкой Outstanding. Kings School Al Barsha стоит ближе всех: 1,2 км по координатам KHDA и 2,6 км по карте OpenStreetMap. Bloom World Academy получила оценку Good за 2024-2025 год, расстояние до неё не посчитано: координаты в справочнике ошибочны или пусты.

Al Barsha South примыкает к Dubai Hills с запада и юго-запада, по школам он слабее. Из шести школ в трёх его частях KHDA одна получила оценку Outstanding (Safa Community, 5,1 км) и одна Very good (Repton, 3,0 км). Три школы оценены как Acceptable, французский лицей ещё не инспектирован.

В Jumeirah Village Circle на Hessa Street в 2026/27 учебном году открылась Harrow International School Dubai. В справочнике KHDA её пока нет, поэтому ни оценки, ни официальной платы у неё нет.

Детские сады тоже в основном у соседей. В Al Barsha South First работают ALIF YA (2,1 км) и Dibber (3,5 км). В Al Barsha Second работают Dovecote (3,1 км) и BLOSSOM BARSHA 2 (3,3 км). В Al Barari KHDA числит детский сад Odyssey.

Дороги и повседневные связи между соседями

Dubai Hills граничит с двумя трассами: Al Khail Road (E44) и Umm Suqeim Road (D63). Sheikh Mohammed Bin Zayed Road (E311) проходит восточнее, в 5,15 км по прямой от торгового центра. Hessa Street (D61) лежит севернее, в 4,02 км.

Тоннель длиной 800 метров на Umm Suqeim Street у Al Barsha South Street открыт 3 августа 2025 года. Он стоит рядом с Kings' School и сократил проезд по участку длиной 4,6 км с 9,7 до 3,8 минуты.

Часть повседневных мест района тоже стоит у соседей:

• Больница Mediclinic Parkview находится в Al Barsha South 3, у развязки Umm Suqeim Road с Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, рядом с Dubai Miracle Garden.
• Ближайший к району Waitrose работает в Al Barari. В официальном списке сети 15 магазинов, в Dubai Hills нет ни одного.
• Ветеринарный центр Vetcare работает в Arjan.

Метро в Dubai Hills нет. Ближайшие станции красной ветки, Equiti и Mall of the Emirates, стоят в 4,26 и 4,53 км по прямой. Кольцевой автобус DH1 ходит раз в час.

Что появится вокруг: метро, велодорожки и новый район

Золотую ветку метро утвердили 22 апреля 2026 года. Длина 42 км, 18 станций, от Al Ghubaiba до Jumeirah Golf Estates. Пересадки будут в Business Bay, Jumeirah Golf Estates, Al Ghubaiba и Meydan. Открытие запланировано на 9 сентября 2032 года. Для соседей это важная новость: Jumeirah Golf Estates получает конечную станцию с пересадкой. Станция в самом Dubai Hills не подтверждена.

Изучается линия Airport Express: от аэропорта DXB через Al Jaddaf и вдоль Al Khail Road до станции Золотой ветки в JVC и дальше к аэропорту DWC. Линия пока на стадии изучения.

Вторая фаза Hessa Street пройдёт от Al Khail Road до Sheikh Mohammed Bin Zayed Road. В неё входит велодорожка длиной 10,4 км от Dubai Hills до Motor City. Ещё одна велопешеходная трасса длиной 13,5 км свяжет Al Sufouh и Dubai Hills.

Рядом с Dubai Hills Estate объявлен новый район Emaar Hills, он же Dubai Mansions. Emaar объявил его 23 октября 2025 года. В районе 40 000 резиденций, вложения 100 млрд AED, особняки площадью от 10 000 до 20 000 кв. футов, гольф-поле, парки и магазины. Сроки сдачи не названы.

Что стоит учесть

Сравнение соседей по одному слепку честнее, чем сводка из разных источников. У него есть свои границы.

1. Малые выборки. В Al Barsha South в расчёте 6 квартир, в MBR District One 15 вилл, в Jumeirah Golf Estates 20 вилл. Одна дорогая сделка в таком районе сдвигает середину заметно.
2. Площадь вилл. В записи DLD не указано, площадь это дома или участка. Цена фута вилл между районами сравнима только с оговоркой.
3. Часть домов Dubai Hills вне расчёта вилл. Sidra и Golf Place записаны как земля, поэтому середина вилл Dubai Hills относится к Maple и Golf Grove.
4. Аренда только по одному району. Договоры Ejari посчитаны за январь-июль 2026 года и только для Dubai Hills.
5. Расхождение между выгрузками. В выгрузке 18 октября 2026 года середина цены фута квартир Dubai Hills 2 377 AED, в слепке 2 октября 2 383 AED. Разница в шесть дирхамов, на выводы она не влияет.
6. Октябрь в расчёт не попал. Последние сделки слепка датированы концом сентября 2026 года.

Кому подойдёт

Каждый район из сравнения сильнее в чём-то своём.

Ошибки, которых легко избежать

При сравнении районов чаще всего ошибаются в пяти местах.

1. Сравнивать виллы только по цене фута. У Arabian Ranches I самая низкая цена фута и самая высокая сумма сделки среди трёх частей посёлка. Смотрите сумму сделки и площадь участка вместе.
2. Искать Emirates Hills в реестре как район. Отдельной области у Emirates Hills в DLD нет, она входит в Emirates Living вместе со Springs. Сама Emirates Hills в середину вилл не попала: все её 19 продаж записаны как земля.
3. Судить о районе по шести сделкам. Середина 997 AED за фут в Al Barsha South посчитана по шести квартирам. Это слабый ориентир.
4. Переносить аренду Dubai Hills на соседей. Доходность квартиры в JVC или виллы в Arabian Ranches на этих данных не посчитана. Нужен отдельный расчёт по договорам Ejari каждого района.
5. Ждать станцию метро в Dubai Hills. Золотая ветка закончится в Jumeirah Golf Estates, станция в Dubai Hills не подтверждена. Открытие ветки запланировано на 2032 год.

Коротко о частом

Что дешевле: квартира в Dubai Hills или в JVC?

JVC дешевле. Середина цены фута квартиры там 1 461 AED против 2 383 AED в Dubai Hills, середина сделки 1 004 000 AED против 2 233 388 AED. Сделок с квартирами в JVC за январь-сентябрь 2026 года прошло 6 972, в Dubai Hills 1 478.

Где квартиры дороже, чем в Dubai Hills?

Из соседей дороже только Al Barari: 2 566 AED за фут и середина сделки 3 760 000 AED. Строящиеся квартиры там стоят 2 943 AED за фут, готовые 1 738 AED.

Сколько стоит вилла в Arabian Ranches по сравнению с Dubai Hills?

Середина сделки с виллой в Arabian Ranches 4 000 000 AED, в Dubai Hills 5 475 000 AED. В Arabian Ranches сделок с виллами больше: 171 против 86. Внутри посёлка середина колеблется от 3 217 500 AED в Arabian Ranches III до 4 900 000 AED в Arabian Ranches I.

Есть ли данные по аренде в соседних районах?

В этом расчёте аренда посчитана только по Dubai Hills. Середина годовой аренды квартиры 115 000 AED, виллы 290 000 AED, по новым договорам Ejari за январь-июль 2026 года. По JVC, Arabian Ranches и другим соседям тот же расчёт не делался.

В каком соседнем районе больше всего хороших школ?

В Al Barsha Second. Там восемь школ из справочника KHDA, две из них с оценкой Outstanding: Kings School Al Barsha и Nord Anglia. Kings School стоит в 1,2-2,6 км от центра Dubai Hills Park.

Будет ли метро рядом с Dubai Hills?

Золотая ветка на 18 станций пройдёт от Al Ghubaiba до Jumeirah Golf Estates, открытие запланировано на 9 сентября 2032 года. Станция в самом Dubai Hills не подтверждена. Ещё одна линия, Airport Express со станцией в JVC, пока только изучается.

Подобрать дом в Dubai Hills

За январь-сентябрь 2026 года в Dubai Hills прошло 1 801 продажа, больше только в Jumeirah Village Circle. Квартиры здесь дешевле, чем в Al Barari, и дороже, чем в остальных соседних районах. Виллы по сумме сделки уступают только MBR District One.