À Dubai Hills Estate, le loyer médian d’un appartement est de 115 000 AED par an, celui d’une villa de 290 000 AED. Il s’agit de la médiane de 2 314 nouveaux contrats de location résidentielle enregistrés dans le quartier de janvier à juillet 2026. Presque tous les contrats portent sur un an. Vous trouverez ici les loyers d’appartements de différentes surfaces et de villas de deux à sept chambres, les médianes par immeuble et ensemble résidentiel, la part du loyer dans le prix d’achat, les règles d’enregistrement Ejari et le plafond de hausse au renouvellement.
- De quoi s'agit-il ?
- Loyers des appartements et villas à Dubai Hills Estate d’après les contrats enregistrés de janvier à juillet 2026
- Combien ça coûte ?
- Le loyer médian est de 70 000 AED par an pour un appartement de moins de 50 m² et de 275 000 AED pour un appartement de 160 m² ou plus ; pour une villa, il est de 250 000 AED avec trois chambres et de 300 000 AED avec quatre chambres
- À savoir.
- Le contrat de location est enregistré auprès d’Ejari, et les hausses au renouvellement sont plafonnées par le décret n° 43 et l’indice des loyers
Comment les chiffres ont été calculés : 2 314 contrats de janvier à juillet 2026
Le calcul inclut les nouveaux contrats de location résidentielle figurant dans le registre public du Dubai Land Department (DLD). Les renouvellements n’y sont pas inclus : seuls les premiers enregistrements de contrats le sont. La période va de janvier à juillet 2026. Les contrats d’août et septembre ne sont pas pris en compte.
Au cours de ces sept mois, 188 466 nouveaux contrats de location résidentielle ont été enregistrés à Dubaï. Dans le registre locatif, l’ensemble de Dubai Hills Estate est inscrit sous une seule zone : Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid. Elle compte 2 346 contrats.
Parmi eux, 32 contrats du bâtiment MAG EYE Phase 1 ont été écartés. Ce bâtiment se trouve à Meydan, dans le District 7, hors des limites du quartier. Le calcul porte donc sur 2 314 contrats : 1 711 pour des appartements, 601 pour des villas et deux contrats d’autres types.
Le montant annuel du contrat est retenu partout. Dans 189 contrats, il diffère du montant total du contrat. Dans 407 contrats, le registre ne donne pas le nom de l’immeuble. Ils sont inclus dans les chiffres globaux et apparaissent sur une ligne distincte dans les tableaux par immeuble.
La médiane. La moitié des contrats sont moins chers, l’autre moitié plus chers. La moitié centrale des contrats, de 25 à 75 %, est indiquée à côté. La large fourchette de 10 à 90 % couvre huit contrats sur dix.
Les montants extrêmes. Les montants les plus bas sont repris tels quels du registre, par exemple 100 AED par an pour un appartement. Aucun filtrage n’a été appliqué aux loyers. Fiez-vous donc à la médiane et à la fourchette, et considérez les valeurs extrêmes avec prudence.
Loyers des appartements par surface : de 70 000 à 275 000 AED par an
Le registre locatif ne précise pas le nombre de chambres des appartements. Le champ est vide pour les 139 909 appartements de Dubaï figurant dans l’extraction. Les appartements sont donc ici classés par surface.
La surface médiane d’un appartement loué est de 73 m². Le plus petit appartement des contrats fait 35,6 m², le plus grand 314 m². Un dixième des contrats concerne des appartements de moins de 45 m², et un autre dixième des appartements d’au moins 133 m².
Les 1 711 appartements réunis affichent un loyer médian de 115 000 AED par an. La moitié centrale des contrats se situe entre 85 000 et 155 000 AED. Huit contrats sur dix se situent entre 70 000 et 220 000 AED.
| Surface de l’appartement | Contrats | Médiane, AED par an | Moitié centrale, AED | 10-90 %, AED | Contrat le plus cher, AED |
|---|---|---|---|---|---|
| moins de 50 m² | 274 | 70 000 | 60 000-82 000 | 50 312-95 000 | 120 000 |
| 50 à 75 m² | 613 | 95 000 | 85 000-110 000 | 80 000-125 000 | 249 600 |
| 75 à 110 m² | 494 | 135 000 | 120 000-155 000 | 100 750-176 872 | 259 200 |
| 110 à 160 m² | 229 | 205 000 | 175 000-250 000 | 155 000-285 000 | 457 297 |
| à partir de 160 m² | 101 | 275 000 | 225 000-365 000 | 195 000-400 000 | 470 000 |
Appartements compacts de moins de 50 m². Ce groupe compte 274 contrats, avec une médiane de 70 000 AED par an. Pour la moitié centrale des contrats, le loyer se situe entre 60 000 et 82 000 AED. Le contrat le plus cher de cette catégorie atteint 120 000 AED.
Appartements de 50 à 75 m². C’est la surface la plus fréquente dans les contrats du quartier : 613 sur 1 711. La médiane est de 95 000 AED par an, et la moitié centrale se situe entre 85 000 et 110 000 AED. Huit contrats sur dix se situent entre 80 000 et 125 000 AED.
Appartements de 75 à 110 m². La médiane est de 135 000 AED par an, d’après 494 contrats. C’est presque deux fois plus que pour un appartement de moins de 50 m².
Grands appartements. Les appartements de 110 à 160 m² représentent 229 contrats, avec un loyer médian de 205 000 AED. À partir de 160 m², 101 appartements ont été loués : la médiane est de 275 000 AED, et la moitié centrale s’étend de 225 000 à 365 000 AED. Le bail d’appartement le plus cher du quartier s’élève à 470 000 AED par an.
Studios. Un seul contrat de location est enregistré comme « studio » : 63 000 AED par an pour 37,95 m², sans nom d’immeuble. Un autre contrat est enregistré sans type : un appartement de 62,04 m² à Prive Residence pour 100 000 AED par an.
Le loyer médian d’un appartement à Dubai Hills Estate est de 115 000 AED par an. La moitié des contrats se situe entre 85 000 et 155 000 AED.
Loyers des appartements par immeuble : de Collective à Ellington House
Le tableau réunit les immeubles où au moins cinq contrats de location d’appartements ont été enregistrés de janvier à juillet 2026. Le nombre de chambres et la surface n’y figurent pas. La médiane par immeuble dépend donc des appartements qui y ont été loués.
| Immeuble | Contrats | Médiane, AED par an | Moitié centrale, AED |
|---|---|---|---|
| Collective | 99 | 90 000 | 74 899-105 000 |
| Socio | 58 | 92 500 | 83 500-118 750 |
| Prive Residence | 34 | 94 000 | 85 384-110 000 |
| Collective 2.0 | 75 | 95 000 | 83 500-113 750 |
| Park Heights I | 45 | 98 000 | 85 000-115 000 |
| Golf Ville | 42 | 98 500 | 78 000-105 000 |
| Hills Park | 68 | 100 000 | 80 000-125 000 |
| Park Heights II | 86 | 105 000 | 85 000-136 500 |
| Park Ridge | 155 | 115 000 | 95 000-160 000 |
| Lime Gardens | 129 | 115 000 | 95 000-160 000 |
| The Grove by Iman | 15 | 120 000 | 70 000-217 500 |
| Parkside Views | 6 | 125 000 | 105 000-137 500 |
| Golf Grand | 88 | 131 625 | 103 750-156 250 |
| Park Horizon | 125 | 133 350 | 96 600-170 000 |
| Golf Suites | 22 | 135 714 | 96 250-212 500 |
| Park Field | 126 | 142 689 | 110 000-180 000 |
| Ellington House II | 39 | 145 000 | 125 000-273 750 |
| Park Point | 35 | 150 000 | 102 500-185 000 |
| Acacia at Park Heights | 60 | 170 000 | 128 229-210 045 |
| Mulberry at Park Heights | 102 | 185 000 | 151 250-240 000 |
| Ellington House | 24 | 272 500 | 168 750-293 750 |
| Sans nom d’immeuble | 276 | 80 000 | 60 000-120 000 |
Immeubles à la médiane la plus basse. Collective affiche un loyer médian de 90 000 AED par an pour 99 contrats. Viennent ensuite Socio, avec 92 500 AED, Prive Residence, avec 94 000 AED, et Collective 2.0, avec 95 000 AED. Ces quatre immeubles totalisent 266 contrats enregistrés en sept mois.
Immeubles avec le plus de contrats. Park Ridge arrive en tête avec 155 contrats et un loyer médian de 115 000 AED. Il est suivi par Lime Gardens avec 129 contrats, Park Field avec 126 et Park Horizon avec 125. Leurs loyers médians s’échelonnent de 115 000 à 142 689 AED par an.
Immeubles à la médiane la plus élevée. Ellington House affiche un loyer médian de 272 500 AED par an pour 24 contrats. À Mulberry at Park Heights, le loyer médian est de 185 000 AED pour 102 contrats ; à Acacia at Park Heights, il est de 170 000 AED pour 60 contrats.
Fourchette large. À The Grove by Iman, la moitié centrale des contrats va de 70 000 à 217 500 AED ; à Ellington House II, de 125 000 à 273 750 AED. La médiane de l’immeuble en dit ici peu sur un appartement précis.
Loyers des villas par nombre de chambres : de 160 000 à 2 100 000 AED par an
Le nombre de chambres est indiqué pour les villas dans le registre locatif. Les 601 villas réunies affichent un loyer médian de 290 000 AED par an. La moitié centrale des contrats se situe entre 230 000 et 450 000 AED. Huit contrats sur dix se situent entre 185 000 et 1 100 000 AED.
| Chambres | Contrats | Médiane, AED par an | Moitié centrale, AED | 10-90 %, AED |
|---|---|---|---|---|
| 2 | 43 | 160 000 | 155 000-185 000 | 145 000-200 000 |
| 3 | 198 | 250 000 | 207 750-350 000 | 190 000-430 000 |
| 4 | 227 | 300 000 | 256 344-417 500 | 233 000-577 000 |
| 5 | 107 | 620 000 | 305 000-1 075 000 | 263 000-1 947 000 |
| 6 | 23 | 2 100 000 | 1 673 856-2 800 000 | 1 404 859-3 891 421 |
| 7 | 3 | 1 994 460 | trois contrats | de 1 476 923 à 12 000 000 |
Deux chambres. 43 contrats, avec une médiane de 160 000 AED par an. Tous sont enregistrés sans nom d’ensemble résidentiel.
Trois et quatre chambres. Ce sont les configurations les plus fréquentes dans les contrats, avec 198 et 227 contrats. Les loyers médians sont de 250 000 et 300 000 AED par an. L’écart entre les deux est de 50 000 AED.
Cinq chambres. La médiane est de 620 000 AED, d’après 107 contrats, et la moitié centrale va de 305 000 à 1 075 000 AED. Une même ligne réunit les villas Maple, avec une médiane de 310 000 AED, et les villas Golf Place II, à 1 075 000 AED.
Six et sept chambres. Les villas de six chambres totalisent 23 contrats, avec un loyer médian de 2 100 000 AED par an. Pour les villas de sept chambres, on compte trois contrats : 1 476 923, 1 994 460 et 12 000 000 AED par an.
À Dubai Hills Estate, le loyer médian d’une villa de quatre chambres est de 300 000 AED par an, et celui d’une villa de trois chambres de 250 000 AED.
Loyers des villas par ensemble résidentiel : Maple, Sidra, Golf Grove et Golf Place
Le tableau présente les ensembles résidentiels où au moins cinq contrats correspondent à un même nombre de chambres. Les noms sont reproduits tels qu’ils apparaissent dans le registre.
| Ensemble résidentiel | Chambres | Contrats | Médiane, AED par an | Moitié centrale, AED |
|---|---|---|---|---|
| Maple 2 | 3 | 31 | 220 000 | 201 538-247 500 |
| Maple III | 3 | 29 | 230 000 | 210 000-270 000 |
| Maple | 3 | 23 | 240 000 | 212 500-260 000 |
| Maple | 4 | 50 | 260 000 | 240 000-300 000 |
| Maple 2 | 4 | 53 | 270 000 | 250 000-290 000 |
| Maple III | 4 | 43 | 270 000 | 250 000-300 000 |
| Maple 2 | 5 | 11 | 270 000 | 249 163-280 000 |
| Maple | 5 | 25 | 310 000 | 275 000-350 000 |
| Sidra 2 | 3 | 19 | 350 000 | 317 500-372 500 |
| Sidra 3 | 3 | 11 | 380 000 | 342 500-392 500 |
| Golf Grove | 3 | 20 | 400 000 | 353 750-423 700 |
| Golf Grove | 4 | 7 | 435 000 | 410 000-450 000 |
| Sidra | 4 | 24 | 440 000 | 399 101-511 250 |
| Club Villas at Dubai Hills | 3 | 12 | 440 000 | 396 469-517 500 |
| Sidra | 3 | 10 | 452 500 | 355 000-480 000 |
| Sidra 3 | 4 | 13 | 463 753 | 450 000-650 000 |
| Sidra 2 | 4 | 12 | 470 000 | 441 250-512 500 |
| Club Villas at Dubai Hills | 4 | 8 | 537 500 | 438 750-642 500 |
| Sidra | 5 | 17 | 620 000 | 508 200-750 000 |
| Sidra 2 | 5 | 5 | 700 000 | 600 000-850 000 |
| Golf Place II | 5 | 6 | 1 075 000 | 937 500-1 205 000 |
| Golf Place | 4 | 7 | 1 200 000 | 1 075 000-1 225 000 |
| Golf Place II | 6 | 7 | 1 745 308 | 1 500 000-2 050 000 |
| Fairway Vistas | 6 | 6 | 2 060 800 | 1 730 400-2 450 000 |
| Majestic Vistas | 6 | 7 | 3 500 000 | 2 925 000-4 744 638 |
Maple, Maple 2 et Maple III. Dans le tableau, ces trois ensembles résidentiels totalisent 265 contrats sur 601. Le loyer médian annuel d’une villa de trois chambres se situe entre 220 000 et 240 000 AED, celui d’une villa de quatre chambres entre 260 000 et 270 000 AED. Pour cinq chambres, la médiane atteint 310 000 AED à Maple et 270 000 AED à Maple 2.
Sidra, Sidra 2 et Sidra 3. Le loyer médian annuel d’une villa de trois chambres y varie de 350 000 à 452 500 AED. Pour les villas de quatre chambres, il varie de 440 000 à 470 000 AED. Pour les villas de cinq chambres, il est de 620 000 AED à Sidra et de 700 000 AED à Sidra 2.
Golf Grove et Club Villas at Dubai Hills. À Golf Grove, le loyer médian d’une villa de trois chambres est de 400 000 AED, et celui d’une villa de quatre chambres de 435 000 AED. À Club Villas at Dubai Hills, il est de 440 000 AED pour trois chambres et de 537 500 AED pour quatre.
Golf Place, Fairway Vistas et Majestic Vistas. Ici, les loyers se chiffrent en millions de dirhams. À Golf Place, le loyer médian d’une villa de quatre chambres est de 1 200 000 AED par an. À Golf Place II, il est de 1 075 000 AED pour une villa de cinq chambres et de 1 745 308 AED pour une villa de six chambres. À Fairway Vistas, le loyer médian d’une villa de six chambres est de 2 060 800 AED. La médiane la plus élevée s’établit à Majestic Vistas : 3 500 000 AED par an pour une villa de six chambres.
Rendement : 5,1 % pour les appartements et 5,3 % pour les villas selon les prix médians
Le rendement est ici calculé simplement : le loyer annuel médian est divisé par le prix d’achat médian. Les prix d’achat proviennent des ventes à Dubai Hills Estate de janvier à septembre 2026.
Appartements. Le prix médian d’un appartement est de 2 233 388 AED, d’après 1 478 ventes après filtrage. Le loyer médian est de 115 000 AED par an. 115 000 divisé par 2 233 388 donne 5,1 % par an.
Villas. Le prix médian d’une villa est de 5 475 000 AED, d’après 86 ventes. Le loyer médian est de 290 000 AED par an. 290 000 divisé par 5 475 000 donne 5,3 % par an.
| Type | Prix d’achat médian, AED | Ventes | Loyer médian, AED par an | Contrats de location | Loyer annuel rapporté au prix |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 2 233 388 | 1 478 | 115 000 | 1 711 | 5,1 % |
| Villa | 5 475 000 | 86 | 290 000 | 601 | 5,3 % |
Il s’agit d’une estimation pour l’ensemble du quartier. Elle appelle trois réserves.
En construction et achevés. Les prix des appartements sont établis à partir de 864 ventes dans des immeubles en construction et de 614 ventes dans des immeubles achevés. Le prix médian au pied carré est de 2 307 AED pour les appartements achevés et de 2 416 AED pour ceux en construction.
Des ensembles de villas différents. Le nombre de ventes de villas en neuf mois est de 86, celui des contrats de location en sept mois de 601. Les villas de ces deux calculs ne sont pas les mêmes.
Frais du propriétaire. Ils ne sont pas inclus dans le calcul. Le rapport entre loyer et prix est ici calculé avant toute dépense.
Prix d’achat par nombre de chambres. Le prix médian d’un appartement d’une chambre était de 1 729 999 AED, d’après 650 transactions ; celui d’un appartement de deux chambres, de 2 691 888 AED, d’après 563 transactions ; et celui d’un appartement de trois chambres, de 4 454 970 AED, d’après 217 transactions. Le prix médian d’un studio était de 900 000 AED, d’après 12 transactions. Il n’est pas possible de calculer les loyers des appartements par nombre de chambres. La rentabilité par nombre de chambres n’est donc pas indiquée ici.
Comment calculer pour votre appartement. Prenez le loyer annuel d'un appartement comparable dans le même immeuble et divisez-le par le prix d'achat. Multipliez par 100 pour obtenir le pourcentage annuel.
À Dubai Hills Estate, le loyer médian d'un appartement représente 5,1 % du prix par an, contre 5,3 % pour une villa. Les frais du propriétaire ne sont pas compris dans ce calcul.
Bail et enregistrement auprès d'Ejari
L’enregistrement d’un bail à Dubaï s’appelle Ejari. L’article 4 de la loi n° 26 de 2007 prévoit que tous les baux et leurs modifications doivent être enregistrés auprès de la RERA. Sans enregistrement, un litige relatif au bail n’est pas recevable. La page du service Ejari du Dubai Land Department renvoie vers ejari.gov.ae.
Durée du bail. Presque tous les baux du quartier sont conclus pour un an. La durée médiane est de 364 jours, et huit baux sur dix durent de 364 à 365 jours. Le bail le plus court dure 29 jours, le plus long 1 824 jours.
Paiement. Si le bail ne précise pas les échéances de paiement, le loyer est payé d'avance en quatre versements égaux. C'est ce que prévoit l'article 12 de la loi n° 26.
Dépôt de garantie. Lors de la signature, le propriétaire peut demander un dépôt pour garantir la conservation du logement. À la fin du bail, le dépôt, ou son solde, doit être restitué. C'est l'article 20 de la loi n° 26. La loi ne fixe pas le montant du dépôt.
Renouvellement et modification des conditions. En cas de non-renouvellement ou de modification des conditions, un préavis doit être donné au plus tard 90 jours avant l'échéance. Les parties peuvent prévoir un autre délai dans le bail. C'est l'article 14 de la loi n° 26.
Litige sur le renouvellement. Si les parties ne s'accordent pas sur les conditions, le tribunal fixe le loyer. Il se fonde sur le loyer médian de logements comparables selon les règles de la RERA. C'est l'article 13 de la loi n° 26.
Expulsion. Le propriétaire doit informer le locataire des motifs d'expulsion au moins 90 jours à l'avance. C'est l'article 25 de la loi n° 26.
Un bail à Dubaï est enregistré auprès d'Ejari. Sans enregistrement, un litige relatif au bail n'est pas recevable.
Hausse de loyer au renouvellement : décret n° 43 et indice des loyers
Le plafond de hausse est fixé par le décret du souverain de Dubaï n° 43 du 18 décembre 2013. Il dépend de l'écart entre le loyer actuel et le niveau médian du marché.
| Loyer inférieur à la médiane du marché | Plafond de hausse |
|---|---|
| de moins de 10 % | aucune hausse |
| de 11 à 20 % | jusqu'à 5 % du loyer |
| de 21 à 30 % | jusqu'à 10 % |
| de 31 à 40 % | jusqu'à 15 % |
| de plus de 40 % | jusqu'à 20 % |
Origine de la médiane. La médiane du marché provient de l'indice des loyers de Dubaï, le Rent Index of the Emirate of Dubai. Cet indice est approuvé par la RERA, conformément à l'article 3 du décret. Les règles de hausse prévues par la loi n° 26 sont elles aussi fixées par la RERA, conformément à l'article 10.
Personnes concernées. Le décret s'applique à tous les propriétaires de logements à Dubaï, y compris dans les zones de développement spécial, les zones franches et le DIFC. C'est l'article 2 du décret. Il est entré en vigueur à sa date de publication.
Comment vérifier le plafond. Le service Rental Index du Dubai Land Department calcule la hausse autorisée et le loyer médian. Renseignez la date de fin du bail, le type de logement, le quartier, le nombre de pièces et le montant annuel actuel. Le service est disponible sur le site du Dubai Land Department, dans Ejari et dans les applications Dubai REST et DubaiNow.
Indice intelligent. En janvier 2025, le Dubai Land Department a annoncé le Smart Rental Index. Il repose sur la catégorie de l'immeuble : équipements, finitions et entretien, emplacement et services. Il couvre tous les quartiers résidentiels de Dubaï, y compris les zones de développement spécial et les zones franches.
Ampleur du marché. En 2024, plus de 900 000 baux ont été enregistrés à Dubaï. C'est 8 % de plus qu'en 2023.
Médiane pour le quartier. Aucune liste publique ne donne le loyer médian calculé par l'indice pour Dubai Hills Estate. Le service calcule la médiane pour un bail précis : indiquez la date de fin du bail, le type de logement, le quartier, le nombre de pièces et le montant annuel actuel.
Si votre loyer est inférieur de moins de 10 % au loyer médian indiqué par l'indice, il ne peut pas être augmenté au renouvellement.
Comment mettre en location un appartement ou une villa à Dubai Hills Estate : les étapes prévues par la loi
La marche à suivre pour un propriétaire. Chaque étape repose sur la loi n° 26 de 2007 et le décret n° 43.
- Renseignez-vous sur les loyers des logements comparables. Pour un appartement, comparez les loyers médians de votre immeuble et des logements de même surface. Pour une villa, comparez les loyers médians par lotissement et par nombre de chambres.
- Indiquez les échéances de paiement dans le bail. À défaut, le loyer est payé d'avance en quatre versements égaux.
- Convenez d'un dépôt de garantie. La loi n'en fixe pas le montant. À la fin du bail, le dépôt, ou son solde, est restitué.
- Enregistrez le bail auprès d'Ejari. Tous les baux et leurs modifications sont enregistrés auprès de la RERA. Sans enregistrement, un litige relatif au bail n'est pas recevable.
- Notez la date située 90 jours avant la fin du bail. C'est au plus tard à cette date qu'il faut informer le locataire en cas de non-renouvellement ou de modification des conditions.
- Vérifiez l'indice des loyers avant le renouvellement. Le service Rental Index calcule de combien le loyer peut être augmenté au titre du décret n° 43.
Si vous êtes locataire. Vérifiez que le bail est enregistré auprès d'Ejari. Vérifiez que le bail précise le montant du dépôt et les échéances de paiement. Si le propriétaire augmente le loyer au renouvellement, comparez le nouveau montant avec l'indice des loyers.
Quand le quartier enregistre le plus de baux
Nombre de nouveaux baux à Dubai Hills Estate par mois en 2026.
| Mois de 2026 | Nouveaux baux |
|---|---|
| janvier | 379 |
| février | 298 |
| mars | 191 |
| avril | 203 |
| mai | 277 |
| juin | 446 |
| juillet | 520 |
Le plus petit nombre de baux a été enregistré en mars et en avril : 191 et 203. Le plus élevé, en juin et en juillet : 446 et 520. En janvier, 379 baux ont été enregistrés, contre 520 en juillet, soit une hausse de 141 baux. Le décompte ne comprend que les nouveaux baux, pas les renouvellements.
À savoir
Pas de nombre de chambres pour les appartements. Le registre locatif ne renseigne pas le nombre de chambres des appartements. Les prix sont ici répartis par surface et par immeuble.
Les renouvellements ne sont pas visibles. Le décompte ne comprend que les nouveaux baux. Ces chiffres ne permettent pas de savoir combien paient les locataires qui ont renouvelé leur bail.
Août et septembre. Les baux de ces deux mois ne sont pas inclus dans le calcul.
Baux sans nom d'immeuble. 407 baux sur 2 314 ne sont rattachés à aucun immeuble. Parmi eux, 276 concernent des appartements, avec une médiane de 80 000 AED par an, ainsi que la totalité des 43 villas de deux chambres.
Montants extrêmes. Le registre comporte des baux d'appartement à 100 AED et à 6 963 AED par an, ainsi qu'un bail de villa de trois chambres à 10 000 AED par an. Ils sont comptabilisés tels quels, sans filtrage.
Version de la loi. Les articles de la loi n° 26 sont cités dans leur texte initial de 2007. La loi n° 33 de 2008 y a apporté des modifications. Vérifiez la version en vigueur avant de signer le bail.
Montant du dépôt. La loi n° 26 ne fixe pas le montant du dépôt. Convenez-en et inscrivez-le dans le bail.
À qui convient ce quartier ?
| Pour qui | Ce que montrent les baux |
|---|---|
| Au propriétaire d'un appartement compact de 50 m² ou moins | La médiane est de 70 000 AED par an. La moitié centrale se situe entre 60 000 et 82 000 AED, sur un total de 274 baux. |
| Au propriétaire d'un appartement de 50 à 75 m² | Cette tranche de surface est la plus fréquente parmi les baux du quartier : 613 baux, pour une médiane de 95 000 AED par an. |
| Au propriétaire d'un grand appartement à partir de 110 m² | La médiane est de 205 000 AED pour 110 à 160 m² et de 275 000 AED au-delà de 160 m². Elle est de 185 000 AED à Mulberry at Park Heights et de 272 500 AED à Ellington House. |
| Au propriétaire d'une villa à Maple | Le loyer médian d'une villa de trois chambres se situe entre 220 000 et 240 000 AED, et celui d'une villa de quatre chambres entre 260 000 et 270 000 AED. Le tableau recense 265 baux dans les trois lotissements Maple. |
| À celles et ceux qui hésitent entre un appartement et une villa à mettre en location | D'après les prix médians, le rendement locatif est de 5,1 % par an pour les appartements et de 5,3 % pour les villas, avant les frais du propriétaire. |
| Aux familles qui louent une villa | Dans le quartier, le loyer annuel médian d'une villa de trois chambres est de 250 000 AED : 220 000 AED à Maple 2 et 452 500 AED à Sidra. |
| Aux personnes qui louent un appartement abordable | Collective affiche le loyer médian le plus bas, à 90 000 AED par an, suivi de Socio à 92 500 AED et de Prive Residence à 94 000 AED. |
| Aux locataires avant le renouvellement | Le décret n° 43 et l'indice des loyers fixent le plafond de hausse : si le loyer se situe à moins de 10 % sous la moyenne, il n'y a pas de hausse. |
Les erreurs faciles à éviter
- Ne pas enregistrer le bail auprès d'Ejari. Sans enregistrement, un litige relatif au bail n'est pas recevable.
- Chercher des appartements à louer selon leur nombre de chambres. Le registre ne renseigne pas le nombre de chambres des appartements. Comparez-les par surface et par immeuble.
- Prendre la médiane du quartier pour son immeuble. Le loyer médian de Collective est de 90 000 AED par an, contre 185 000 AED pour Mulberry at Park Heights. L'écart est du simple au double.
- Augmenter le loyer sans vérifier l'indice. Le plafond dépend de l'écart entre le loyer et la moyenne de l'indice. Si le loyer se situe à moins de 10 % sous cette moyenne, il n'y a pas de hausse.
- Ne pas respecter le délai de 90 jours. Le non-renouvellement ou toute modification des conditions doivent être notifiés au plus tard 90 jours avant la fin du bail, sauf délai différent prévu au bail.
- Se fier aux montants extrêmes. Les baux à 100 AED et à 12 000 000 AED par an figurent tels quels dans le registre. Fiez-vous plutôt à la médiane et à la moitié centrale des baux.
Questions fréquentes, en bref
Combien coûte la location d’un appartement à Dubai Hills Estate ?
Le loyer annuel médian d’un appartement est de 115 000 AED, d’après 1 711 contrats de janvier à juillet 2026. Pour un appartement de moins de 50 m², le loyer médian est de 70 000 AED par an ; pour un appartement de 50 à 75 m², il est de 95 000 AED ; de 75 à 110 m², de 135 000 AED ; de 110 à 160 m², de 205 000 AED ; à partir de 160 m², de 275 000 AED.
Combien coûte la location d’une villa à Dubai Hills Estate ?
Le loyer annuel médian d’une villa est de 290 000 AED, d’après 601 contrats. Il est de 160 000 AED pour deux chambres, 250 000 AED pour trois, 300 000 AED pour quatre, 620 000 AED pour cinq et 2 100 000 AED pour six. À Maple, le loyer médian d’une villa de trois chambres est de 240 000 AED, contre 452 500 AED à Sidra.
Quel rendement pour un appartement à Dubai Hills Estate ?
Le loyer médian d’un appartement est de 115 000 AED par an, et le prix médian dans les transactions d’appartements réalisées de janvier à septembre 2026 est de 2 233 388 AED. Cela représente 5,1 % par an avant les frais du propriétaire. Pour les villas, le rendement est de 5,3 % : 290 000 AED de loyer pour un prix de 5 475 000 AED.
Est-il obligatoire d’enregistrer un contrat de location auprès d’Ejari ?
Oui. Selon l’article 4 de la loi n° 26 de 2007, tous les contrats de location et leurs modifications sont enregistrés auprès de RERA. Si le contrat n’est pas enregistré, aucun litige le concernant n’est recevable.
De combien le propriétaire peut-il augmenter le loyer au renouvellement ?
Le plafond est fixé par le décret n° 43 du 18 décembre 2013. Si le loyer est inférieur de moins de 10 % au niveau moyen de l’indice, aucune hausse n’est possible. S’il est inférieur de 11 à 20 %, la hausse peut atteindre 5 % ; de 21 à 30 %, 10 % ; de 31 à 40 %, 15 % ; de plus de 40 %, 20 %. Le service Rental Index du Dubai Land Department calcule la hausse autorisée.
Quel dépôt de garantie est demandé à la location, et quand est-il restitué ?
La loi n° 26 autorise le propriétaire à demander un dépôt de garantie afin de garantir la bonne conservation du logement lors de la conclusion du contrat. À la fin du contrat, il doit restituer le dépôt ou son solde. La loi ne fixe pas son montant : indiquez-le dans le contrat.
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Le loyer médian d’un appartement à Dubai Hills Estate est de 115 000 AED par an, contre 290 000 AED pour une villa.
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